Gewerbemieter insolvent: § 109 InsO & Räumung

Ist der Gewerbemieter insolvent, läuft der Mietvertrag zunächst weiter: Nach § 108 Abs. 1 InsO besteht ein Mietverhältnis über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Vermieter darf nach dem Insolvenzantrag nicht mehr wegen alter Mietrückstände kündigen (§ 112 InsO); der Insolvenzverwalter dagegen kann den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende beenden (§ 109 Abs. 1 InsO). Für die Räumung gilt seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs IX ZR 79/18 vom 11. April 2019: Die Masse muss nur Gegenstände entfernen, die nach Eröffnung des Verfahrens eingebracht wurden; für den Altbestand bleibt dem Vermieter meist nur eine Insolvenzforderung. Wird der Antrag mangels Masse abgewiesen (§ 26 InsO) – in Bayern 2025 bei 1.036 von 3.316 Unternehmensinsolvenzen –, gibt es keinen Verwalter, und die Räumung von Halle oder Büro liegt praktisch beim Vermieter. Dieser Ratgeber beschreibt Verfahrensphasen, Fristen, Kostenverteilung und den Weg zur geräumten Fläche.

Hinweis: Dieser Ratgeber beschreibt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Titel und die Verwertung von Räumungsgut sollten Sie von Ihrem Anwalt bestätigen lassen. Stand: September 2026.

Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag bei Insolvenz?

Der Gewerbemietvertrag endet durch die Insolvenz des Mieters nicht: § 108 Abs. 1 InsO ordnet an, dass Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen. Mit jeder Verfahrensphase ändern sich Ansprechpartner, Kündigungsrechte und Kostenlast:

Phase	Was passiert	Bedeutung für den Vermieter	Norm
1. Insolvenzantrag	Antrag beim Insolvenzgericht, meist mit vorläufigem Verwalter	Kündigungssperre wegen Altrückständen beginnt	§ 112 InsO
2. Eröffnung oder Abweisung	Gericht eröffnet das Verfahren oder weist mangels Masse ab	Verwalter wird bestellt – oder es gibt keinen	§ 26 InsO
3. Berichtstermin	soll nicht über 6 Wochen und darf nicht über 3 Monate nach Eröffnung liegen	Verwalter berichtet über Fortführung oder Stilllegung	§ 29 InsO
4. Verwertung	Verwalter verwertet die Masse unverzüglich	Inventar wird verkauft, freigegeben oder ausgesondert	§ 159 InsO, § 47 InsO
5. Kündigung und Rückgabe	Verwalter kündigt mit 3 Monaten zum Monatsende	Räume kommen zurück – mit oder ohne Altbestand	§ 109 InsO, § 546 BGB

Die Größenordnung: 24.064 Unternehmensinsolvenzen in Deutschland 2025 (+10,3 Prozent), 3.316 in Bayern (+10,7 Prozent); die höchste Quote hat Verkehr und Lagerei mit 133 je 10.000 Unternehmen – Hallen mit Regalen, Paletten und Warenbestand. Eröffnung, Verwalter und Berichtstermin stehen nach § 9 InsO auf insolvenzbekanntmachungen.de, dort nur zwei Wochen lang uneingeschränkt durchsuchbar.

Kündigungssperre nach § 112 InsO: Was für Vermieter gilt

Nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht mehr wegen Zahlungsverzugs aus der Zeit vor dem Antrag oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters kündigen (§ 112 InsO). Die Sperre beginnt mit dem Antrag, nicht erst mit der Eröffnung, und schützt die Betriebsräume für eine mögliche Fortführung oder Sanierung. Nach dem Wortlaut erfasst sie nur Rückstände aus der Zeit vor dem Antrag; ob eine bereits vorher erklärte Kündigung wirksam bleibt und ob neue Rückstände nach dem Antrag eine Kündigung tragen, ist eine Frage für den Anwalt.

Die offenen Mieten aus der Zeit vor der Eröffnung werden zur Insolvenzforderung (§ 108 Abs. 3 InsO), zur Tabelle angemeldet und mit einer meist geringen Quote bedient. Weil der Bundesgerichtshof später zwischen Altbestand und neu eingebrachten Sachen unterscheidet, erleichtert eine datierte Bestandsaufnahme mit Fotos und Inventarliste zum Zeitpunkt von Antrag und Eröffnung die Abgrenzung, wer welche Gegenstände entfernen muss.

Was bedeutet die Kündigung durch den Verwalter nach § 109 InsO?

Die Kündigung nach § 109 InsO ist das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters: Er kann ein Miet- oder Pachtverhältnis über Räume ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer kündigen, und zwar mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, wenn keine kürzere Frist maßgeblich ist (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO). Ein fester Zehnjahresvertrag schützt den Vermieter in der Insolvenz also nicht. Geht die Kündigung am 15. September zu, endet der Vertrag zum 31. Dezember. Den Schaden aus der vorzeitigen Beendigung – etwa die entgangene Miete bis zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende – kann der Vermieter nur als Insolvenzgläubiger geltend machen, also als Forderung zur Tabelle mit der üblichen Quote. Mit dem Kündigungstermin entsteht der Rückgabeanspruch aus § 546 BGB: Die Räume sind geräumt zurückzugeben. Welche Gegenstände die Masse dabei entfernen muss und welche beim Vermieter verbleiben, entscheidet die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Räumungsanspruch, die der nächste Abschnitt erklärt.

Wenn der Insolvenzverwalter den Vermieter anschreibt, geht es typischerweise um die Anzeige der Eröffnung mit Hinweis auf die Forderungsanmeldung, die Kündigung nach § 109 InsO mit Rückgabetermin oder eine Freigabeerklärung. Die Freigabe ist für Vermieter der heikelste Punkt: Der Verwalter kann wertlose oder belastende Gegenstände aus der Masse freigeben – gesetzlich geregelt nur für die selbständige Tätigkeit des Schuldners (§ 35 Abs. 2 InsO), als Rechtsinstitut aber anerkannt. Freigegebene Sachen fallen an den Schuldner zurück. Bei einer GmbH ohne handlungsfähige Geschäftsführung heißt das praktisch: Die Halle steht voll, ein Auftraggeber fehlt, der Vermieter organisiert die Räumung selbst.

Wer zahlt die Räumung – Masse oder Vermieter?

Die Insolvenzmasse zahlt die Räumung nur für Gegenstände, die nach der Verfahrenseröffnung in die Räume gebracht wurden. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil IX ZR 79/18 vom 11. April 2019 entschieden: Der Räumungsanspruch des Vermieters umfasst die Entfernung der vom Mieter eingebrachten oder vom Vormieter übernommenen Sachen; eine Masseverbindlichkeit ist er aber nur für den Bestand, der nach der Eröffnung eingebracht wurde. Für den Altbestand – in einer Produktionshalle regelmäßig der weitaus größte Teil – bleibt dem Vermieter nur eine Insolvenzforderung. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter Entsorgungskosten von 4,35 Millionen Euro zur Tabelle angemeldet. In der Praxis heißt das: Der Vermieter beauftragt und bezahlt die Räumung selbst und meldet die Kosten beim Verwalter an; die Quote deckt davon meist nur einen kleinen Teil. Ob Räumungskosten im Einzelfall Masseverbindlichkeit sind, klärt der Verwalter beziehungsweise Ihr Anwalt – ein Räumungsunternehmen bepreist beide Wege transparent.

Gegenstände in Halle oder Büro	Wer entfernt sie?	Einordnung
nach Eröffnung eingebracht	Insolvenzverwalter auf Kosten der Masse	Masseverbindlichkeit (BGH IX ZR 79/18)
vor Eröffnung eingebracht (Altbestand)	Vermieter räumt, meldet Kosten zur Tabelle an	Insolvenzforderung, Quote meist gering
vom Verwalter freigegeben	fallen an den Schuldner zurück; praktisch der Vermieter	Freigabe (§ 35 InsO)
Leasinggut, Ware unter Eigentumsvorbehalt	der jeweilige Eigentümer holt ab	Aussonderung (§ 47 InsO)
Sachen unter Vermieterpfandrecht	Verwalter verwertet oder Vermieter nach Vorgabe des Anwalts	Absonderung; Pauschalen nach § 171 InsO bei Verwertung durch den Verwalter

Was, wenn der Antrag mangels Masse abgewiesen wird?

Wird der Insolvenzantrag mangels Masse abgewiesen, gibt es kein Verfahren und keinen Insolvenzverwalter – und damit niemanden, der Räumung, Verwertung oder Rückgabe organisiert. Das Insolvenzgericht weist den Antrag nach § 26 InsO ab, wenn das Vermögen des Schuldners voraussichtlich nicht einmal die Kosten des Verfahrens deckt und kein Vorschuss geleistet oder gestundet wird. Der Beschluss wird öffentlich bekannt gemacht, der Schuldner wird in das Schuldnerverzeichnis nach § 882b ZPO eingetragen. In Bayern traf das 2025 auf 1.036 von 3.316 Unternehmensinsolvenzen zu, also 31,2 Prozent; gegenüber 2024 mit 888 Abweisungen ein Plus von 16,7 Prozent. Besonders betroffen waren Dienstleistungen mit 424 Abweisungen bei 1.155 Anträgen, Handel mit 157 von 470 und Bau mit 155 von 519. Für den Vermieter bedeutet die Abweisung: Räumung und Entsorgung fallen faktisch ihm zu, Ansprechpartner ist wieder das Unternehmen selbst, das oft nicht mehr reagiert.

Weil kein Insolvenzverfahren läuft, gelten die §§ 108 bis 112 InsO nicht. Der Vermieter steht im normalen Mietrecht: Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB), Rückgabeanspruch nach § 546 BGB und – wenn niemand die Räume herausgibt – die Räumungsklage, deren Kosten und Dauer der Ratgeber Räumungsklage: Kosten, Dauer und Ablauf für Vermieter beschreibt. Pfandsachen werden verwahrt, inventarisiert und in der gesetzlich vorgesehenen Form verwertet (§ 1257 in Verbindung mit §§ 1233–1245 BGB) – nach Vorgabe des Anwalts, mit Erlösabrechnung. Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückerhalt (§ 548 BGB); eine Kostenaufstellung binnen Tagen ist deshalb wertvoll.

Pfandrecht und Fristen in der Insolvenz: So läuft es ab

Das Vermieterpfandrecht aus § 562 BGB an den eingebrachten Sachen des Mieters bleibt in der Insolvenz bestehen und gewährt ein Absonderungsrecht: Der Erlös aus den Pfandsachen steht dem Vermieter vorrangig zu, die Verwertung übernimmt im eröffneten Verfahren in der Regel der Verwalter. Zur Einordnung, nicht als Rat: § 171 InsO ist die Vorschrift, nach der bei einer Verwertung durch den Insolvenzverwalter pauschal 4 Prozent des Erlöses für die Feststellung und 5 Prozent für die Verwertung (jeweils zuzüglich Umsatzsteuer) der Masse zufließen und den Anteil des Vermieters entsprechend mindern. Ob und wie das Pfandrecht geltend gemacht wird, entscheidet Ihr Anwalt; Voraussetzungen, Grenzen und Ablauf beschreibt der Ratgeber zum Vermieterpfandrecht mit Ablauf der Ausübung und Verwertung.

Davon zu trennen ist die Aussonderung nach § 47 InsO: Leasinggeber und Eigentumsvorbehaltslieferanten holen ihr Eigentum aus der Masse heraus; Maschinen, Regalanlagen, Stapler und Teile des Warenbestands sind bei Hallenräumungen deshalb häufig weder Masse noch Pfandsache. Ein Räumungsunternehmen stellt die Eigentumsverhältnisse nicht selbst fest, sondern kennzeichnet Fremdeigentum nach der Aussonderungsliste des Verwalters und übergibt es getrennt.

Muss der Vermieter auf Räumung klagen, gelten für Gewerberaum eigene Regeln: Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gibt es nur für Wohnraum (dort maximal ein Jahr), bei Gewerbe bleibt dem Mieter allein der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO bei sittenwidriger Härte. Der Streitwert entspricht der Jahresnettomiete (§ 41 GKG); bis 10.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig, darüber das Landgericht (§ 23 GVG). Bei 2.500 Euro Nettomiete im Monat liegt der Streitwert also bei 30.000 Euro, die Klage gehört vor das Landgericht. Nach Praxisangaben dauert eine Räumungsklage im Regelfall sechs bis zwölf Monate. Gibt der Mieter die Räume zu spät zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete (§ 546a BGB); ob und gegen wen dieser Anspruch in der Insolvenz durchsetzbar ist, klärt der Anwalt. Was bei der Rückgabe selbst gilt – besenrein, Rückbau, Übergabeprotokoll –, erklärt der Ratgeber zur Rückgabe von Gewerberäumen mit Übergabeprotokoll.

Wer räumt Halle und Büro?

König Express räumt Hallen, Lager und Büros nach einer Insolvenz des Gewerbemieters im Auftrag des Insolvenzverwalters für die Masse oder im Auftrag des Vermieters nach Freigabe, Abweisung mangels Masse oder Rückgabe – im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt mit eigenem Team, im Außenring bis 100 km über geprüfte Partnerbetriebe. Das Angebot liegt in der Regel binnen 24 Stunden vor, der Preis beginnt bei 60 Euro je Kubikmeter zuzüglich Umsatzsteuer nach Besichtigung; private Vermieter erhalten den Gesamtpreis inklusive Mehrwertsteuer. Jede Räumung umfasst eine Inventarliste mit Fotodokumentation, die getrennte Übergabe von Fremdeigentum nach der Aussonderungsliste des Verwalters, Entsorgungsnachweise und ein Übergabeprotokoll. Verwertbarer Bestand wird nur nach Freigabe oder bei Eigentum des Auftraggebers über den eigenen Lagerverkauf in Manching angerechnet und mindert den Rechnungsbetrag. Gefahrstoffe und Kältemittel gehen über zugelassene Entsorger (§ 54 KrWG). Im Kernraum beginnt die Räumung in der Regel binnen 48 Stunden; eine 300-m²-Halle dauert dort in der Regel zwei bis drei Arbeitstage.

Der Ablauf in fünf Schritten:

1. Anfrage mit Verfahrensstand – Eröffnung, Abweisung, Freigabe oder Rückgabetermin, Fläche, Fotos.
2. Besichtigung und Inventar – Inventarliste mit Fotos; Fremdeigentum nach Verwalterliste gekennzeichnet, Pfandsachen getrennt erfasst.
3. Festpreis – zuzüglich Umsatzsteuer; Wertanrechnung nur für freigegebenen Bestand oder Eigentum des Auftraggebers.
4. Räumung – eigenes Team im Kernraum; Akten über einen zertifizierten Partner mit Auftragsverarbeitungsvertrag.
5. Übergabe – besenrein mit Protokoll, Entsorgungsnachweisen und Erlösabrechnung.

Details: Räumung nach Insolvenz für Verwalter und Vermieter. Bei einer Halle mit großem Lagerbestand passt die Lagerentrümpelung mit Inventar und Entsorgungsnachweis, bei einer Schließung ohne Insolvenz die Gewerbeauflösung mit Wertanrechnung; alle gewerblichen Leistungen bündelt die Übersicht Räumung und Auflösung für Gewerbe.

Häufige Fragen

Kann ein Insolvenzverwalter den Gewerbemietvertrag kündigen?

Ja. Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Mietverhältnis über Räume ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer kündigen, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, sofern keine kürzere Frist gilt. Den Schaden aus der vorzeitigen Beendigung kann der Vermieter nur als Insolvenzgläubiger zur Tabelle anmelden.

Darf ich als Vermieter kündigen, wenn mein Gewerbemieter Insolvenz beantragt hat?

Nach § 112 InsO ist eine Kündigung wegen Mietrückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag oder wegen der verschlechterten Vermögenslage des Mieters ab dem Antrag ausgeschlossen. Ob andere Kündigungsgründe tragen, klärt Ihr Anwalt; eigenmächtiges Räumen oder Schlösseraustauschen ist in keiner Phase zulässig.

Muss die Insolvenzmasse die Räumung der Halle bezahlen?

Nur für Gegenstände, die nach der Verfahrenseröffnung eingebracht wurden (BGH IX ZR 79/18 vom 11. April 2019). Für den Altbestand bleibt dem Vermieter eine Insolvenzforderung zur Tabelle; in der Praxis beauftragt und bezahlt er die Räumung selbst und erhält am Ende die Quote.

Gibt es eine Räumungsfrist für Gewerberäume?

Nein. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO gilt nur für Wohnraum; bei Gewerberaum bleibt nur der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO bei sittenwidriger Härte. Ab 10.000 Euro Streitwert – bei Gewerbe die Regel – ist das Landgericht zuständig (§ 23 GVG).

Was ist § 171 InsO?

§ 171 InsO regelt die Kostenbeiträge, wenn der Insolvenzverwalter Gegenstände verwertet, an denen ein Absonderungsrecht besteht – etwa das Vermieterpfandrecht: pauschal 4 Prozent des Erlöses für die Feststellung und 5 Prozent für die Verwertung, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, fließen der Masse zu. Was das für Ihr Pfandrecht bedeutet, erklärt Ihr Anwalt.

Was passiert mit Leasingmaschinen und Ware unter Eigentumsvorbehalt?

Sie gehören nicht zur Insolvenzmasse und werden vom Eigentümer ausgesondert (§ 47 InsO). Bei der Räumung werden sie nach der Aussonderungsliste des Verwalters gekennzeichnet, getrennt gehalten und an den Berechtigten übergeben; das Räumungsunternehmen stellt die Eigentumsverhältnisse nicht selbst fest.

Halle oder Büro nach Insolvenz räumen lassen

Sie haben als Vermieter eine Halle, ein Lager oder ein Büro mit Altbestand zurückbekommen oder verwalten ein Verfahren mit Betriebsräumen? König Express liefert Inventarliste, getrennte Übergabe nach Aussonderungsliste, Entsorgungsnachweise und Übergabeprotokoll. Leistungsumfang: Räumung nach Insolvenz. Anfragen per Telefon oder WhatsApp unter 0158 8864 9492, Montag bis Samstag von 08:00 bis 18:00 Uhr.