Räumung nach Insolvenz: Betriebsstätte, Lager und Büro fristgerecht übergeben – für Insolvenzverwalter und Vermieter

Wer beauftragt die Räumung nach Insolvenz – Verwalter oder Vermieter?

Auftraggeber ist der Insolvenzverwalter, solange die Betriebsstätte zur Masse gehört und er über sie verfügt. Auftraggeber ist der Vermieter, sobald der Verwalter freigegeben oder die Fläche zurückgegeben hat – und immer dann, wenn gar kein Verwalter bestellt wurde.

Gewerbemietverträge enden nicht mit der Eröffnung: Sie bestehen nach § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Masse fort, Mietansprüche aus der Zeit davor sind nach Absatz 3 nur Insolvenzforderung. Ab dem Eröffnungsantrag sperrt § 112 InsO die Kündigung des Vermieters wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Antrag oder wegen Vermögensverschlechterung. Der Verwalter dagegen kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO).

Welche Konstellation im Einzelfall vorliegt, legt der Verwalter oder der Anwalt des Vermieters fest. König Express übernimmt die Umsetzung und bepreist beide Wege getrennt, damit Masse und Vermieter jeweils nur den auf sie entfallenden Anteil tragen.

Sind Räumungskosten Masseverbindlichkeit oder Insolvenzforderung?

Räumungskosten sind Masseverbindlichkeit nur, soweit sie Gegenstände betreffen, die nach Eröffnung des Verfahrens eingebracht wurden. Der Bundesgerichtshof hat das am 11. April 2019 zum Aktenzeichen IX ZR 79/18 entschieden.

Der Räumungsanspruch richtet sich auf die Entfernung der vom Mieter eingebrachten oder vom Vormieter übernommenen Sachen; für diesen Altbestand bleibt dem Vermieter regelmäßig nur eine Insolvenzforderung zur Tabelle, deren Quote gering ausfällt. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter 4,35 Millionen Euro Entsorgungskosten angemeldet. Praktisch heißt das: Der Vermieter beauftragt und bezahlt die Räumung häufig selbst und meldet den Betrag an.

Ob die Masse im konkreten Verfahren haftet, klärt der Verwalter beziehungsweise der Anwalt des Vermieters – wir behaupten es nicht und rechnen es auch nicht vor. Deshalb weist König Express Räumung, Transport, Entsorgung je Fraktion und Wertanrechnung im Angebot getrennt aus. Ein Verwalter kann so den Masseanteil isolieren, ein Vermieter den Rest belegen und zur Tabelle anmelden, ohne die Rechnung nachträglich aufteilen zu müssen.

Was bedeutet Freigabe durch den Insolvenzverwalter für Vermieter?

Die Freigabe ist die Erklärung des Verwalters, einen Gegenstand oder eine Fläche aus der Masse zu entlassen; die Sache fällt an den Schuldner zurück. Das Rechtsinstitut ist anerkannt, im Gesetz aber nur für die selbständige Tätigkeit ausdrücklich geregelt (§ 35 Abs. 2 InsO).

Für den Vermieter einer insolventen GmbH bedeutet die Freigabe in der Praxis: Ein Ansprechpartner mit Budget existiert nicht mehr, und die Halle bleibt gefüllt stehen, solange der Vermieter nicht selbst räumen lässt. Zwei Angaben gehören deshalb vor jedem Räumungstermin in die Akte – das Datum der Freigabe- oder Rückgabeerklärung und die Liste der Gegenstände, die davon ausgenommen sind.

König Express nimmt beide Angaben in die Auftragsbestätigung auf, erfasst den Bestand vor Beginn mit Inventarliste und Fotos und dokumentiert jede Abweichung schriftlich. Fehlt die Freigabe zum Zeitpunkt der Besichtigung, wird das Angebot trotzdem erstellt und der Beginn an das Datum der Erklärung gekoppelt.

Was passiert bei Abweisung mangels Masse?

Weist das Insolvenzgericht den Antrag mangels Masse ab (§ 26 InsO), wird kein Verwalter bestellt, und die Räumung fällt faktisch dem Vermieter zu. Abgewiesen wird, wenn das Vermögen voraussichtlich nicht einmal die Verfahrenskosten deckt und niemand einen Vorschuss leistet; der Beschluss wird öffentlich bekannt gemacht und führt zur Eintragung ins Schuldnerverzeichnis (§ 882b ZPO).

Der Fall ist häufig: In Bayern wurden 2025 von 3.316 Unternehmensinsolvenzen 1.036 mangels Masse abgewiesen, also 31,2 Prozent. Im Gastgewerbe stiegen die Verfahren um 47,7 Prozent, auf Verkehr und Lagerei entfielen 176 Verfahren – das sind Hallen mit Bestand. Deutschlandweit zählte das Statistische Bundesamt 24.064 Unternehmensinsolvenzen mit 47,9 Milliarden Euro Forderungen.

In dieser Lage liefert König Express ein Festpreisangebot in der Regel binnen 24 Stunden, damit die Fläche wieder vermietbar wird. Auftraggeber ist dann der Vermieter oder die Hausverwaltung; Rechnung, Inventarliste und Entsorgungsnachweise laufen entsprechend auf diesen Auftraggeber.

Was geschieht mit Maschinen, Leasinggut, Lagerbestand und Akten?

Fremdeigentum wird getrennt übergeben, Massegut wird nur nach Freigabe verwertet, Geschäftsunterlagen werden nicht entsorgt. Leasinggeber und Eigentumsvorbehaltslieferanten sondern ihre Sachen nach § 47 InsO aus der Masse aus; bei Hallenräumungen sind Maschinen, Regale und Stapler deshalb oft nicht Masse.

König Express stellt Eigentumsverhältnisse nicht selbst fest. Maßgeblich ist allein die Aussonderungsliste des Verwalters: Danach gekennzeichnete Positionen werden separiert, fotografiert und gegen Quittung an den Berechtigten übergeben.

Für Akten gelten die Aufbewahrungsfristen weiter – zehn Jahre für Handelsbücher, Inventare und Jahresabschlüsse, acht Jahre für Buchungsbelege seit dem 1. Januar 2025, sechs Jahre für Handels- und Geschäftsbriefe (§ 257 HGB, § 147 AO). Aufbewahrungspflichtige Geschäftsunterlagen darf auch ein Gerichtsvollzieher nicht vernichten. Wir lagern oder vernichten Akten und Datenträger ausschließlich über einen Partnerbetrieb nach DIN 66399 mit Auftragsverarbeitungsvertrag. Welche Jahrgänge gelagert und welche vernichtet werden, entscheidet der Auftraggeber; die Fristberechnung im Einzelfall bestätigt sein Steuerberater.

• Aussonderungsgut nach Liste: separiert, fotografiert, gegen Quittung übergeben – nie verwertet
• Aktenbestand nach Jahrgängen sortiert: Pflichtjahrgänge einlagern oder übergeben, Rest vernichten
• Sicherungsübereignete Ware und Gegenstände mit Absonderungsrecht nur nach Weisung des Auftraggebers

Wie arbeiten Zwangsverwalter, Banken und Sicherungsgläubiger mit uns?

Zwangsverwalter, Banken und Sicherungsgläubiger sind Auftraggeber und treten hier in drei klar getrennten Rollen auf. Der Zwangsverwalter ist ein gerichtlich bestellter Amtswalter und steht unter der Aufsicht des Vollstreckungsgerichts (§ 153 ZVG); er verwaltet das Objekt und beauftragt die Räumung im Rahmen dieser Aufgabe. Nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung betreibt der Ersteher die Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss (§ 93 ZVG) und ist dann selbst Auftraggeber. Banken und Leasinggeber holen im Insolvenzfall ihre Geräte als Aussonderungsgut aus der Masse (§ 47 InsO); sicherungsübereignete Ware wird nur nach schriftlicher Weisung des Berechtigten separiert, denn Eigentumsverhältnisse stellt König Express nicht selbst fest. Für alle drei Rollen gilt derselbe Ablauf: Besichtigung, Festpreisangebot in der Regel binnen 24 Stunden, Inventarliste mit Fotoprotokoll, getrennte Übergabe von Fremdeigentum gegen Quittung und eine Nachweismappe für die Akte. Zwangsverwalter und Banken sind Auftraggeber, keine Empfehler; Provisionen, Prämien oder persönliche Vorteile gibt es nicht (§ 299 StGB).

• Zwangsverwalter (§ 153 ZVG): Räumung und Entrümpelung im Rahmen der Verwaltung, ein fester Ansprechpartner je Objekt
• Ersteher nach dem Zuschlag (§ 93 ZVG): Räumung des ersteigerten Objekts zum Festpreis nach Besichtigung
• Banken, Leasinggeber und Sicherungsgläubiger: Aussonderung nach § 47 InsO, sicherungsübereignete Ware nur nach schriftlicher Weisung

Wie schnell räumen wir nach Kündigung durch den Verwalter (§ 109 InsO)?

Nach einer Kündigung mit der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO – drei Monate zum Monatsende – steht der Rückgabetermin fest, und die Räumung wird von diesem Datum aus zurückgeplant. Im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt beginnt König Express in der Regel binnen 48 Stunden nach Auftrag mit eigenem Team; eine Halle mit 300 m² Fläche ist dort in der Regel in zwei bis drei Arbeitstagen geräumt.

Der zweite Terminanker ist der Berichtstermin: Er soll nicht über sechs Wochen und darf nicht über drei Monate nach Eröffnung liegen (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 InsO); danach hat der Verwalter unverzüglich zu verwerten (§ 159 InsO). Welche Fristen im Verfahren maßgeblich sind, legt der Verwalter fest – wir richten Besichtigung, Angebot und Räumungstermin danach aus.

Besichtigung und Festpreisangebot laufen in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach Anfrage.

Welche Unterlagen liefern wir für Tabelle und Verwertungsbericht?

Zum Abschluss übergibt König Express eine Mappe, die unverändert in die Verfahrensakte passt: Inventarliste mit Positionsnummern, Fotodokumentation vor und nach der Räumung, Übergabeprotokoll mit Schlüsselquittung, Wiegescheine und Übernahmeerklärungen der Entsorgungsanlagen, Einlagerungs- oder Vernichtungsnachweis für Akten sowie die Schlussrechnung mit getrennten Positionen.

Das ist keine Kür: Abfallerzeuger bleibt der Auftraggeber, und er muss die Trennung nach § 3 Abs. 3 GewAbfV mit Lageplänen, Lichtbildern, Liefer- und Wiegescheinen sowie einer Erklärung des Übernehmers belegen. Verstöße sind mit Bußgeldern bis 100.000 Euro bedroht. Deshalb liefern wir diese Belege unaufgefordert und vollständig.

Vermieter, die Räumungs- und Entsorgungskosten zur Tabelle anmelden, erhalten dieselbe Mappe. Anmeldung, Bewertung und rechtliche Einordnung übernimmt ihr Anwalt. Auf Wunsch liefern wir die Mappe zusätzlich als durchsuchbares PDF mit fortlaufender Positionsnummerierung, damit Inventarliste, Fotos und Wiegescheine im Verwertungsbericht einzeln referenziert werden können. Nachforderungen einzelner Belege sind damit in der Regel nicht nötig.

Wie wird verwertbarer Bestand angerechnet und der Erlös abgerechnet?

Wertanrechnung ist eine Preisminderung, keine Verwertung auf eigene Rechnung. Angerechnet wird ausschließlich Bestand, der im Eigentum des Auftraggebers steht oder den der Verwalter ausdrücklich schriftlich freigegeben hat; Aussonderungsgut nach § 47 InsO bleibt außen vor.

Der angerechnete Betrag steht als eigene Position im Angebot und in der Schlussrechnung, sodass die Höhe im Verwertungsbericht nachvollziehbar bleibt. Verwertbare Ware geht über den eigenen Lagerverkauf in Manching in den Abverkauf; über den tatsächlichen Erlös erhält der Auftraggeber eine Abrechnung.

Nur als Begriffsklärung: § 171 InsO regelt die Kostenbeiträge zur Masse, wenn der Verwalter selbst Gegenstände verwertet, an denen ein Absonderungsrecht besteht – pauschal vier Prozent Feststellungs- und fünf Prozent Verwertungskosten zuzüglich Umsatzsteuer. Diese Norm ist hier weder ein Argument für noch gegen einen Räumungsauftrag; ihre Anwendung im Einzelfall bestätigt Ihr Anwalt. Wir führen sie nur auf, weil der Begriff in Verwertungsberichten regelmäßig auftaucht und in Angeboten häufig falsch verwendet wird.

Wie weit reicht das Einsatzgebiet und welche Kapazität steht bereit?

König Express räumt Betriebsstätten, Lager und Büros im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt mit eigenem Team, im Außenring bis 100 km über geprüfte Partnerbetriebe, ab 60 €/m³ zzgl. USt nach Besichtigung. Im Kernraum fällt keine Anfahrtspauschale an, der Start erfolgt in der Regel binnen 48 Stunden.

In der Zone Mitte zwischen 36 und 66 km arbeitet das eigene Team selektiv mit Partnerkapazität; Termine liegen dort in der Regel bei drei bis fünf Werktagen. Zur Größenordnung: Eine Halle mit 300 m² Fläche entspricht 120 bis 240 m³ und damit mehreren Einsatztagen oder zusätzlicher Partnerkapazität.

Im Außenring bis 100 km – München, Augsburg, Nürnberg, Regensburg und Landshut – vermitteln wir an geprüfte Partnerbetriebe; der Termin richtet sich nach deren Verfügbarkeit. Das Insolvenzgericht am Amtsgericht Ingolstadt ist für die Stadt Ingolstadt sowie die Landkreise Eichstätt, Neuburg-Schrobenhausen und Pfaffenhofen an der Ilm zuständig; Bayern hat insgesamt 29 Insolvenzgerichte.

• Angebot in der Regel binnen 24 Stunden: Telefon 0158 8864 9492, WhatsApp oder anfrage@koenig-express.de – bitte Aktenzeichen, Insolvenzgericht, Objektadresse und Fläche angeben
• Anonymisiertes Referenzblatt als PDF auf Anfrage
• Rahmenvereinbarung für wiederkehrende Verfahren: einheitliche Konditionen, feste Ansprechpartner, ein Abrechnungsformat – ohne Provisionen, Prämien oder persönliche Vorteile