Wohnungsräumung für Vermieter und Hausverwaltungen im Raum Ingolstadt

Was macht ein Räumungsunternehmen – und was unterscheidet es vom Entrümpler?

Ein Räumungsunternehmen räumt fremd genutzte Mietobjekte im Auftrag des Verfügungsberechtigten und arbeitet dabei immer entlang einer Rechtsgrundlage: Räumungstitel, Rückgabeprotokoll oder schriftliche Freigabe. Ein Entrümpler entsorgt Hausrat im Auftrag des Eigentümers und braucht diese Prüfung nicht. Der Unterschied liegt in Dokumentation und Verwahrung: Wir erfassen jeden Raum vor dem ersten Handgriff fotografisch, führen eine Inventarliste mit Wertschätzung und trennen verwahrpflichtiges Räumungsgut vom Abfall, statt beides gemeinsam in den Container zu geben.

Für Vermieter zählt das doppelt. Der Bundesgerichtshof verlangt im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 vom Vermieter, der ohne Titel selbst räumt, ein aussagekräftiges Inventar mit Wertschätzung; fehlt es, muss er widerlegen, dass Sachen abhandengekommen sind — im entschiedenen Fall standen rund 62.000 Euro Schadensersatz im Raum. Zweitens sind Räumungsunternehmen als Sammler und Beförderer von Abfällen anzeigepflichtig (§ 53 KrWG); für gefährliche Abfälle gilt zusätzlich § 54 KrWG. Die Entsorgungsnachweise gehören zum Auftrag.

Was kostet eine Wohnungsräumung für den Vermieter?

Eine Wohnungsräumung kostet für Vermieter ab 590 Euro inkl. MwSt für ein Zimmer, ab 1.190 Euro für drei Zimmer und ab 1.790 Euro ab vier Zimmern — jeweils als Festpreis nach Besichtigung, Foto- und Inventarprotokoll inbegriffen. Preistreiber sind Füllgrad, Stockwerk ohne Aufzug, verklebte Bodenbeläge und Sondermüll, der über zugelassene Entsorger läuft. Stark vermüllte Wohnungen kalkulieren wir mit 40 bis 60 Prozent Aufschlag, weil Schutzausrüstung, zusätzliche Container und Arbeitszeit hinzukommen.

Zum Vergleich: Für die Zwangsräumung einer Drei-Zimmer-Wohnung nennen Drittquellen Praxiswerte von 2.000 bis 3.000 Euro; eine dokumentierte Beispielrechnung endet inklusive Verfahren bei rund 3.430 Euro. Darin stecken Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung und Entsorgung. Wer nach § 885a ZPO räumen lässt, spart den vom Gerichtsvollzieher beauftragten Spediteur und die Pfandkammer, trägt Verwahrung und Verwertung dafür selbst. Eine Anrechnung senkt den Preis nur dort, wo der Hausrat dem Auftraggeber gehört oder von ihm freigegeben ist.

Wann dürfen wir räumen – Titel, Rückgabeprotokoll oder Freigabe?

Wir räumen nur mit Räumungstitel, unterschriebenem Rückgabeprotokoll oder schriftlicher Freigabe des Verfügungsberechtigten. Der Grund steht in § 858 BGB: Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt widerrechtlich. Der Bundesgerichtshof hat die eigenmächtige „kalte Räumung“ 2010 verworfen (VIII ZR 45/09); der Vermieter haftet dann nach § 231 BGB verschuldensunabhängig — auch nach fristloser Kündigung und auch dann, wenn der Mieter seit Monaten nicht erreichbar ist.

Praktisch führen drei Wege zum Auftrag. Nach regulärem Auszug genügt das Rückgabeprotokoll mit Schlüsselübergabe; für zurückgelassene Sachen setzt der Vermieter nach Rechtsberatung eine Abholfrist und gibt uns danach schriftlich frei. Liegt ein Räumungstitel vor, richtet sich der Ablauf nach § 885 ZPO oder nach § 885a ZPO. Ist der Mieter verstorben, brauchen wir die Legitimation der Erben oder die Bestellungsurkunde des Nachlasspflegers. Welche Variante trägt, legt Ihr Anwalt oder das Gerichtsvollzieherbüro fest — wir übernehmen die Umsetzung.

• Räumungsfrist § 721 ZPO: nur bei Wohnraum, insgesamt höchstens 1 Jahr ab Rechtskraft; Verlängerungsantrag spätestens 2 Wochen vor Ablauf
• Vollstreckungsschutz § 765a ZPO: Antrag spätestens 2 Wochen vor dem Räumungstermin, Aufschub durch den Gerichtsvollzieher bis zu 1 Woche
• Benachrichtigung des Mieters: mindestens 3 Wochen zwischen Zustellung und Räumungstermin (GVGA § 128 Abs. 2)
• § 885 ZPO: der Gerichtsvollzieher wählt die Spedition selbst · § 885a ZPO: der Vermieter beauftragt das Räumungsunternehmen direkt

Wie dokumentieren wir für Kaution und Schadensersatz?

Jede Räumung beginnt mit einem Fotoprotokoll je Raum und endet mit einem zweiten nach der Übergabe; dazwischen liegt die Inventarliste mit Stückzahl, Zustand und Wertschätzung. Beide Unterlagen sind die Grundlage, wenn Räumungs- und Entsorgungskosten gegen die Kaution aufgerechnet werden sollen: Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), und Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Deshalb liegt die Kostenaufstellung mit getrennten Positionen für Räumung, Transport, Verwahrung und Entsorgung binnen drei Werktagen nach Abschluss vor — früh genug für die Kautionsabrechnung. Fotos entstehen ohne Namensschilder, Kennzeichen und Nachbarn im Bild; personenbezogene Daten aus Protokollen löschen wir sechs Monate nach Rückgabe. Auf Wunsch liegt das Protokoll als PDF mit Zeitstempel und Raumbezeichnung bei, nach Räumen sortiert. Ob die Aufrechnung im Einzelfall trägt, prüft Ihr Anwalt.

Wie lange verwahren wir zurückgelassene Sachen – und wie läuft die Verwertung?

Räumungsgut wird verwahrt, nicht verkauft. Nach einer Räumung mit beschränktem Vollstreckungsauftrag (§ 885a ZPO) läuft ab der Besitzeinweisung eine Frist von einem Monat, in der der Mieter seine Sachen abfordern kann; erst danach ist die Verwertung eröffnet. Wir lagern trocken und getrennt ein, inventarisieren mit Wertschätzung und bereiten die Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form vor — § 885a Abs. 4 ZPO verweist dafür auf §§ 383, 385 BGB. Umgesetzt wird nach Vorgabe Ihres Anwalts, mit transparenter Erlösabrechnung.

Unpfändbare und offensichtlich wertlose Sachen sind auf Verlangen jederzeit herauszugeben, ohne Zurückbehaltungsrecht wegen Mietschulden oder Räumungskosten. Eine Herausgabe an den Mieter erfolgt ausschließlich auf Ihre Weisung. Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO bringt der Gerichtsvollzieher die Sachen in die Pfandkammer; auch dort gilt die Monatsfrist, und unbezahlte Kosten führen nach zwei Monaten zur Veräußerung (§ 885 Abs. 4 ZPO).

• Verwahrung ab 90 € inkl. MwSt je Monat und angefangene 10 m³, fotografiert und inventarisiert
• Ausweise, Bankkarten, Urkunden und Post: Fundsachen-Übergabeprotokoll statt Entsorgung
• Kosten nach § 885a Abs. 3 und 4 ZPO gelten als Vollstreckungskosten und sind gegen den Mieter festsetzbar
• Sehr große Müllmengen und Altlasten sind vom Vollstreckungsauftrag nicht umfasst (GVGA § 128 Abs. 5) und werden gesondert beauftragt

Was passiert mit verwertbarem Hausrat?

Verwertbarer Hausrat wird angerechnet, sobald er dem Auftraggeber gehört oder von ihm schriftlich freigegeben ist. Das betrifft Einbauküchen und mitvermietete Ausstattung im Eigentum des Vermieters, Gegenstände, deren Eigentum durch Ablöse- oder Übergabevereinbarung auf ihn übergegangen ist, sowie Nachlassgegenstände nach Legitimation der Erben oder des Nachlasspflegers. Diese Sachen sichten wir bei der Besichtigung, bewerten sie einzeln und ziehen den Betrag als eigene Position von der Räumungsrechnung ab; verkauft wird über den eigenen Lagerverkauf in Manching. Der Abzug erscheint mit Stückliste auf Angebot und Rechnung, nicht als Pauschale.

Für Räumungsgut aus einer Vollstreckung und für Sachen, an denen ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend gemacht wird, gilt das ausdrücklich nicht. Dort bleibt es bei Verwahrung, Inventar mit Wertschätzung und der Vorbereitung der Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form; ein Erlös steht dem Schuldner zu und wird abgerechnet, nicht mit unserer Rechnung verrechnet. Einen Freihandverkauf ohne diese Grundlage gibt es nicht.

Was gilt, wenn der Mieter verstorben ist und keine Erben erreichbar sind?

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Tritt niemand nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB); Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Erben haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Sind Erben unbekannt oder nicht erreichbar, kann beim Nachlassgericht ein Nachlasspfleger beantragt werden (§ 1961 BGB), der Ansprechpartner für Kündigung und Räumung wird.

Wir werden erst tätig, wenn Erbschein, Bestellungsurkunde oder Vollmacht vorliegen. Persönliche Dokumente, Fotoalben, Schmuck, Bankkarten und Versicherungsunterlagen werden aussortiert, verzeichnet und übergeben, niemals entsorgt. Räumungs- und Entsorgungskosten sind Nachlassverbindlichkeiten; ist der Nachlass mittellos, bleiben sie in der Praxis häufig beim Vermieter. Dann stehen Dürftigkeitseinrede (§§ 1990, 1991 BGB) und Nachlassinsolvenz (§ 1980 BGB) im Raum; sind keine Verwandten vorhanden, erbt zuletzt das Land des letzten Wohnsitzes (§ 1936 BGB).

Wie räumen wir eine stark vermüllte Wohnung?

Eine stark vermüllte Wohnung wird geräumt wie jede andere, nur mit mehr Schutz, mehr Zeit und mehr Fraktionen. Das Team arbeitet mit Schutzanzug, Atemschutz und Handschuhen, stellt Container nach Abfallarten und sichert Treppenhaus und Fluchtwege mit Folie und Kantenschutz. Der Aufschlag gegenüber einer normal gefüllten Wohnung liegt bei 40 bis 60 Prozent; eine Drei-Zimmer-Wohnung braucht dann in der Regel zwei bis drei Arbeitstage statt einem.

Wertsachen, Bargeld, Urkunden und Post finden sich in solchen Wohnungen regelmäßig zwischen Papierschichten; sie werden gesichert und per Übergabeprotokoll ausgehändigt. Nach der Räumung folgen Grundreinigung und, falls nötig, Geruchsbehandlung; Desinfektion und Schädlingsbekämpfung organisieren wir über Fachbetriebe. Den Termin stimmen wir mit Hausverwaltung und Nachbarn ab, damit Treppenhaus und Aufzug nur kurz belegt sind; Container stehen nach Möglichkeit außerhalb der Sichtachse des Eingangs. Über Bewohner und Wohnungszustand sprechen wir mit niemandem außerhalb des Auftrags, und Fotos verlassen die Auftragsakte nicht.

Für Hausverwaltungen: Wie laufen Rahmenvertrag und Abruf?

Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen arbeiten selten mit Einzelangeboten. Für wiederkehrende Räumungen gibt es einen Rahmenvertrag mit festen Preisen je Wohnungsgröße und Füllgrad, einer Abrufnummer je Objekt, monatlicher Sammelrechnung und einem festen Ansprechpartner. Angebote liegen binnen 24 Stunden vor, Besichtigungen im Kernraum in der Regel binnen 48 Stunden. Jede Räumung endet mit Fotoprotokoll, Inventarliste und Entsorgungsnachweis im immer gleichen Format, sodass die Objektakte einheitlich bleibt und Nachfragen aus der Kautionsabrechnung schnell zu beantworten sind.

Zum Rahmenvertrag gehört ein Vertrag zur Auftragsverarbeitung nach Art. 28 DSGVO für Protokolle und Fotos, mit Löschung sechs Monate nach Rückgabe. Konditionen, Abrufwege und der Umgang mit Leerstand, Mieterwechsel und Sonderreinigung stehen auf der Seite für Hausverwaltungen. Abrufe nehmen wir telefonisch, per WhatsApp oder per E-Mail entgegen. Wer nur eine einzelne Wohnung räumen lässt, braucht keinen Rahmenvertrag: Einzelaufträge laufen mit demselben Protokollumfang und demselben Festpreisverfahren.

Wo räumen wir mit eigenem Team?

Im Kernraum bis 35 Kilometer um Ingolstadt räumen wir mit eigenem Team, eigenem LKW und ohne Anfahrtskosten; dazu gehören unter anderem Neuburg an der Donau, Pfaffenhofen, Eichstätt, Schrobenhausen, Gaimersheim und Vohburg. Der Start erfolgt dort in der Regel binnen 48 Stunden, eine Drei-Zimmer-Wohnung ist in der Regel an einem Arbeitstag besenrein. In der mittleren Zone von 36 bis 66 Kilometern, etwa Kelheim, Freising, Dachau und Donauwörth, setzen wir das eigene Team selektiv ein und ergänzen es um Partnerkapazität; Termine liegen dort in der Regel bei drei bis fünf Werktagen.

Im Außenring bis 100 Kilometer — München, Augsburg, Nürnberg, Regensburg, Landshut — vermitteln wir an geprüfte Partnerbetriebe. Geprüft heißt: Anzeige nach § 53 KrWG, Betriebshaftpflicht, Gewerbeanmeldung und bei Gefahrstoffen Erlaubnis nach § 54 KrWG. Der Termin richtet sich dort ausschließlich nach der Verfügbarkeit des Partnerbetriebs.