Wohnung räumen lassen: Leitfaden für Vermieter

Eine Wohnung räumen lassen darf ein Vermieter nur mit Rückgabe, Räumungstitel oder schriftlicher Freigabe – nie eigenmächtig. Das eigenmächtige Öffnen und Ausräumen ohne Titel ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB; der Bundesgerichtshof hat diese „kalte Räumung" im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 verworfen, im entschiedenen Fall standen rund 62.000 Euro Schadensersatz im Raum. Nach einem regulären Auszug gilt für zurückgelassene Sachen eine Obhutspflicht; der Vermieter setzt schriftlich eine Abholfrist, die in der Praxis mindestens 14 Tage beträgt, und dokumentiert den Bestand. Bei einer Berliner Räumung nach § 885a ZPO läuft eine Verwahrfrist von einem Monat. Ersatzansprüche gegen den Mieter verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB); die Kaution ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB). Wirtschaftlich zählt für Vermieter weniger der Räumungspreis als der Leerstand: Jeder Monat ohne Nachmieter kostet die volle Miete.

Hinweis: Dieser Ratgeber beschreibt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Titel und die Verwertung von Räumungsgut sollten Sie von Ihrem Anwalt bestätigen lassen. Stand: September 2026.

Wann ist eine Räumung zulässig – Rückgabe, Titel oder Freigabe?

Eine Räumung ist zulässig, wenn der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat, ein Räumungstitel vorliegt und der Gerichtsvollzieher vollstreckt, oder wenn Erben beziehungsweise ein Nachlasspfleger die Räumung freigeben. Alles andere ist verbotene Eigenmacht – unabhängig von der Höhe des Mietrückstands.

Konstellation	Räumung zulässig?	Voraussetzung
Mieter zieht aus, Wohnung übergeben	ja	Übergabeprotokoll
Mieter lässt Sachen zurück, Wohnung übergeben	eingeschränkt	Obhutspflicht, Abholfrist, Dokumentation
Mietrückstand, kein Auszug	nein	erst Räumungstitel
Räumungstitel liegt vor	ja	über Gerichtsvollzieher (§ 885 oder § 885a ZPO)
Mieter verstorben	nicht durch den Vermieter	Erben oder Nachlasspfleger (§ 1961 BGB) geben frei
Wohnung „verlassen", Mieter unauffindbar	nein	Titel erforderlich, solange der Besitz nicht erkennbar aufgegeben ist

Der letzte Fall führt am häufigsten zu Fehlern. Auch eine offensichtlich verlassene Wohnung darf nicht ohne Weiteres geräumt werden – solange der Mieter den Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, ist er geschützt. Ob eine Besitzaufgabe vorliegt, bewertet Ihr Anwalt; ein Räumungsunternehmen wird erst mit Titel, Rückgabeprotokoll oder schriftlicher Freigabe tätig.

Kalte Räumung: Was der Bundesgerichtshof vom Vermieter verlangt

Eine kalte Räumung ist das eigenmächtige Öffnen und Ausräumen einer Mietwohnung ohne Räumungstitel. Der Bundesgerichtshof hat sie im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB eingeordnet – auch nach fristloser Kündigung und auch dann, wenn der Mieter unerreichbar ist.

Die Folgen treffen den Vermieter in drei Stufen. Erstens haftet er verschuldensunabhängig nach § 231 BGB, also auch dann, wenn er sich im Recht glaubte. Zweitens trifft ihn eine Obhutspflicht für die entfernten Sachen: Er muss ein aussagekräftiges Inventar mit Wertschätzung aufstellen. Drittens dreht sich die Beweislast: Unterlässt er das Inventar, muss er widerlegen, dass Sachen abhandengekommen sind (§ 287 ZPO). Im entschiedenen Fall war der Mieter seit Februar 2005 vermisst, die Vermieterin räumte im Mai; geltend gemacht wurden rund 62.000 Euro.

Aus diesem Urteil folgt der Standard, den jede Räumung im Auftrag eines Vermieters erfüllen sollte – auch die rechtlich einwandfreie: ein Foto- und Inventarprotokoll mit Wertschätzung vor dem ersten Handgriff, mit Datum und neutralem Zeugen. Was daraus für die Verwahrung und die Verwertung folgt, beschreibt der Ratgeber Mietnomaden erkennen, räumen und Kosten zurückholen.

Zurückgelassene Gegenstände: Wie läuft die Abholfrist ab?

Zurückgelassene Sachen gehören auch nach einer ordnungsgemäßen Übergabe weiterhin dem Mieter. Der Vermieter hat eine Obhutspflicht und beendet sie durch eine schriftliche Fristsetzung zur Abholung mit Entsorgungsandrohung; als angemessen gelten in der Praxis mindestens 14 Tage (Praxisangabe, mietrecht.org). Die konkrete Frist ist Einzelfall und wird nach Rechtsberatung gesetzt.

1. Dokumentieren. Fotos aller zurückgelassenen Gegenstände mit Datum, möglichst mit neutralem Zeugen; Inventarliste mit Wertschätzung.
2. Auffordern. Schriftliche Aufforderung zur Abholung mit Frist und Hinweis auf die Verwertung nach Fristablauf, nachweisbar zugestellt.
3. Verwahren. Offensichtlicher Müll – verderbliche Lebensmittel, zerstörte Möbel – unterliegt keiner Aufbewahrungspflicht; alles andere wird eingelagert.
4. Verwerten oder entsorgen nach Fristablauf und Freigabe, mit Dokumentation und Erlösabrechnung.
5. Kosten aufrechnen gegen Kaution und Forderungen – innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB.

Bei einer Berliner Räumung nach § 885a ZPO gilt eine gesetzliche Frist: Fordert der Mieter die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, darf der Vermieter sie entsprechend §§ 383, 385 BGB verwerten – öffentliche Versteigerung, freihändiger Verkauf nur bei Sachen mit Marktpreis, der Erlös steht dem Mieter zu. Unpfändbare Sachen sind ihm jederzeit herauszugeben, ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietschulden besteht nicht. Den Ablauf beschreiben die Ratgeber Berliner Räumung nach § 885a ZPO und Zwangsräumung: Ablauf, Kosten, Fristen.

Für die Verwertung gilt in beiden Fällen: Räumungsgut wird verwahrt, inventarisiert und in der gesetzlich vorgesehenen Form nach Vorgabe Ihres Anwalts verwertet. Eine Wertanrechnung über den eigenen Lagerverkauf in Manching gibt es nur für Sachen, die dem Vermieter gehören oder freigegeben wurden.

Was kostet die Räumung – und was der Leerstand?

Die Räumung einer Mietwohnung kostet nach Praxisangaben Dritter für eine Drei-Zimmer-Wohnung 2.000 bis 3.000 Euro, wenn sie über den Gerichtsvollzieher mit Einlagerung läuft; ein dokumentiertes Beispiel nennt rund 3.430 Euro inklusive Verfahren. Die interessantere Zahl ist die zweite: der Leerstand.

Ein Rechenbeispiel für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit 850 Euro Warmmiete: Ein Monat Leerstand kostet 850 Euro, drei Monate 2.550 Euro. Wer drei Wochen auf Vergleichsangebote wartet und weitere zwei auf einen Termin, hat mehr verloren, als der Preisunterschied zwischen zwei Anbietern ausmacht. Entscheidend sind deshalb Vorlaufzeit, feste Termine, Räumung und Endreinigung aus einer Hand und ein Übergabeprotokoll noch am selben Tag.

Die Preistabelle nach Zimmerzahl und Füllgrad – Festpreis nach Besichtigung, inkl. MwSt – steht auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter und Hausverwaltungen. Dort finden Sie auch, welche Positionen als Räumungs- und Entsorgungskosten gegen Kaution und Mieterforderung aufgestellt werden.

Kaution, Verjährung, Nutzungsentschädigung: Welche Fristen laufen für Vermieter?

Für Vermieter laufen nach der Rückgabe drei Fristen parallel: die sechsmonatige Verjährung der Ersatzansprüche, die Abrechnung der Kaution und – bei verspäteter Rückgabe – der Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Wer die Räumungskosten nicht rechtzeitig beziffert, verliert sie.

• Verjährung (§ 548 Abs. 1 BGB): Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate ab Rückerhalt. Eine Kostenaufstellung der Räumung binnen weniger Tage ist deshalb kein Komfort, sondern Fristwahrung.
• Kaution (§ 551 BGB): bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten; Räumungs- und Entsorgungskosten können dagegen aufgerechnet werden, wenn Übergabeprotokoll, Fotos und Rechnungen mit Einzelpositionen vorliegen.
• Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB): Gibt der Mieter die Wohnung nicht zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder ortsübliche Miete.
• Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB): besteht an den eingebrachten Sachen des Mieters für Forderungen aus dem Mietverhältnis, nicht an unpfändbaren Sachen. Ausübung und Verwertung beschreibt der Ratgeber Vermieterpfandrecht: Ablauf, Grenzen, Verwertung.

Mieter verstorben: Wer ist Ansprechpartner für die Räumung?

Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Treten weder Ehepartner noch Mitbewohner nach § 563 BGB ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB); Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Sind keine Erben bekannt oder haben alle ausgeschlagen, kann der Vermieter beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen (§ 1961 BGB). Der Antrag ist kostenlos, das Gericht muss den Pfleger bestellen, und er wird Adressat für Kündigung und Räumung – geräumt wird nur mit seiner Zustimmung. Räumungs- und Entsorgungskosten sind Nachlassverbindlichkeiten; ist der Nachlass mittellos, bleibt der Vermieter in der Praxis häufig auf den Kosten sitzen. Zuletzt erbt das Bundesland (§ 1936 BGB), das nur mit dem Nachlass haftet. In Bayern gab es 2025 630 Nachlassinsolvenzen, 12,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

Die Räumung selbst läuft dann mit Legitimation – Erbschein, Bestellungsurkunde des Nachlasspflegers oder Vollmacht – und mit Übergabe persönlicher Dokumente an die Berechtigten. Ablauf und Pietät beschreibt die Leistungsseite Nachlassauflösung; die Fristen aus Erbensicht stehen im Ratgeber Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage und Fristen.

Was Hausverwaltungen von einem Räumungspartner brauchen

Für die laufende Verwaltung zählt Verlässlichkeit mehr als der Einzelpreis. Diese sieben Punkte entscheiden in der Praxis:

• Feste Ansprechperson statt wechselnder Disposition
• Verbindlicher Festpreis nach Besichtigung, inkl. MwSt, ohne Nachberechnung
• Kurze Vorlaufzeit – im Kernraum in der Regel Termine binnen weniger Tage
• Vollständige Dokumentation – Foto- und Inventarprotokoll vorher, Entsorgungsnachweise, Übergabeprotokoll
• Rechnung auf die Verwaltung oder direkt auf die Eigentümergemeinschaft
• Diskretion, besonders bei Messie-Wohnungen und Todesfällen
• Räumung und Reinigung aus einer Hand, damit keine Schnittstelle verloren geht

Welche dieser Leistungen König Express konkret erbringt, in welchen Zonen das eigene Team arbeitet und wie die Preistabelle aussieht, steht auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter und Hausverwaltungen. Rahmenvertrag, Abruf und Sammelrechnung für Verwaltungen mit mehreren Objekten beschreibt die Seite Räumungsdienstleister für Hausverwaltungen.

Häufige Fragen

Darf ich als Vermieter die Wohnung selbst räumen?

Nein, nicht ohne Räumungstitel, Rückgabe oder Freigabe. Eigenmächtiges Austauschen von Schlössern oder Entsorgen von Hausrat ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und begründet Schadensersatzansprüche – unabhängig davon, wie hoch der Mietrückstand ist. Zulässig ist die Räumung nach freiwilliger Übergabe, mit gerichtlichem Titel über den Gerichtsvollzieher oder im Todesfall nach Freigabe durch Erben oder Nachlasspfleger.

Was ist eine kalte Räumung?

Eine kalte Räumung ist das eigenmächtige Öffnen und Ausräumen einer Mietwohnung ohne Räumungstitel. Der Bundesgerichtshof hat sie im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 als verbotene Eigenmacht eingeordnet, auch bei unerreichbarem Mieter. Der Vermieter haftet dann verschuldensunabhängig, muss ein Inventar mit Wertschätzung vorlegen und trägt ohne Inventar die Beweislast für den Verbleib der Sachen; im Fall ging es um rund 62.000 Euro.

Was mache ich mit zurückgelassenen Möbeln?

Dokumentieren, zur Abholung auffordern, Frist setzen, dann nach Fristablauf verwerten oder entsorgen. Zurückgelassene Sachen gehören weiterhin dem Mieter; eine sofortige Entsorgung kann Schadensersatzansprüche auslösen. Fotos mit Datum, ein neutraler Zeuge und eine schriftliche, nachweisbar zugestellte Fristsetzung mit Hinweis auf die Verwertung sind der Standard.

Wie lange muss ich zurückgelassene Sachen aufbewahren?

Nach einem regulären Auszug gilt in der Praxis eine Abholfrist von mindestens 14 Tagen als angemessen; die konkrete Frist ist Einzelfall und wird nach Rechtsberatung gesetzt. Bei einer Berliner Räumung nach § 885a ZPO beträgt die Verwahrfrist einen Monat ab Besitzeinweisung, danach ist die Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form zulässig. Offensichtlicher Müll unterliegt keiner Aufbewahrungspflicht.

Wie schnell kann eine Wohnung geräumt werden?

Die Räumung selbst dauert bei einer durchschnittlichen Wohnung einen Arbeitstag, die Endreinigung einen weiteren. Entscheidend für den Leerstand ist die Vorlaufzeit bis zum Termin. Im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt sind Termine in der Regel binnen weniger Tage möglich – wirtschaftlich meist mehr wert als ein niedrigerer Angebotspreis mit drei Wochen Wartezeit.

Kann ich die Räumungskosten mit der Kaution verrechnen?

Ja, soweit die Kosten berechtigt und nachgewiesen sind – etwa für die Beseitigung von Schäden, die Entsorgung zurückgelassener Sachen und die Endreinigung über die normale Abnutzung hinaus. Die Kaution ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Voraussetzung ist eine saubere Dokumentation: Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen mit Einzelpositionen.

Arbeiten Sie auch für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten?

Ja. Rahmenvertrag, Abruf per Telefon oder WhatsApp, feste Ansprechperson und Sammelrechnung auf die Verwaltung oder die Eigentümergemeinschaft sind auf der Seite Räumungsdienstleister für Hausverwaltungen beschrieben; Leistungsumfang und Preise der einzelnen Räumung stehen auf der Leistungsseite Wohnungsräumung.

Räumung mit kurzer Vorlaufzeit für Vermieter

Sie verwalten Objekte im Raum Ingolstadt und brauchen eine dokumentierte Räumung nach Auszug, Titel oder Todesfall? König Express räumt im Kernraum bis 35 km mit eigenem Team, bis 100 km über geprüfte Partnerbetriebe – mit Foto- und Inventarprotokoll, Verwahrung, besenreiner Übergabe und Kostenaufstellung für die Kautionsabrechnung. Leistungen, Preise inkl. MwSt und Ablauf: Wohnungsräumung für Vermieter und Hausverwaltungen. Telefon 0158 8864 9492 (Mo–Sa 08:00–18:00) oder WhatsApp.