Zwangsräumung 2026: Ablauf, Kosten, Fristen

Eine Zwangsräumung ist die Vollstreckung eines Räumungstitels durch den Gerichtsvollzieher nach § 885 ZPO. Für den Vermieter beginnt der Weg dorthin mit der Kündigung, führt über die Räumungsklage zum Urteil und endet mit dem Vollstreckungsauftrag. Nach Praxisangaben dauert das Verfahren im Regelfall sechs bis zwölf Monate, bei einem Versäumnisurteil nur wenige Wochen, ungünstigstenfalls bis zu zwei Jahre. Der Streitwert entspricht der Jahresnettomiete (§ 41 GKG); bei 7.200 Euro Streitwert fallen rund 2.190 Euro Gerichts- und Anwaltskosten an, bevor überhaupt vollstreckt wird. Vor dem Räumungstermin benachrichtigt der Gerichtsvollzieher den Mieter mindestens drei Wochen vorher, und der Vermieter zahlt einen Vorschuss für Abtransport und etwa zwei Monate Einlagerung (§ 4 GvKostG). Für eine Drei-Zimmer-Wohnung werden 2.000 bis 3.000 Euro Räumungskosten genannt. Beim beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO, der Berliner Räumung, entfällt der Spediteur des Gerichtsvollziehers: Der Vermieter beauftragt das Räumungsunternehmen direkt.

Hinweis: Dieser Ratgeber beschreibt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Titel und die Verwertung von Räumungsgut sollten Sie von Ihrem Anwalt bestätigen lassen. Stand: September 2026.

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Eine Zwangsräumung läuft in sieben Schritten ab: Kündigung, Räumungsklage, Urteil, Rechtskraft, gegebenenfalls Räumungsfrist, Vollstreckungsauftrag mit Vorschuss und Räumungstermin. Ohne rechtskräftigen Titel darf niemand räumen – auch der Vermieter nicht.

Phase	Was passiert	Zeitrahmen (Praxisangaben)
1. Kündigung	fristlos (§ 543 BGB) oder ordentlich, meist wegen Zahlungsverzug	–
2. Räumungsklage	Klage beim Amtsgericht; bei Wohnraum immer das Amtsgericht (§ 23 GVG)	6–12 Monate, Versäumnisurteil in Wochen
3. Urteil und Rechtskraft	Räumungstitel; rechtskräftig nach Ablauf der Berufungsfrist	+ 4 Wochen
4. Räumungsfrist	nur bei Wohnraum, auf Antrag, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO)	bis 12 Monate
5. Vollstreckungsauftrag	Vermieter beauftragt den Gerichtsvollzieher und zahlt den Kostenvorschuss	–
6. Räumungsbenachrichtigung	Gerichtsvollzieher kündigt den Termin an	mindestens 3 Wochen vorher
7. Räumungstermin	Besitzeinweisung, Schlossaustausch, klassische oder Berliner Räumung	1 Tag

Der Streitwert der Räumungsklage entspricht der Jahresnettomiete: Bei 800 Euro Kaltmiete sind das 9.600 Euro. Gewerbliche Räumungsklagen landen ab 10.000 Euro Streitwert beim Landgericht, Wohnraumsachen bleiben unabhängig vom Streitwert beim Amtsgericht. Die Berliner Statistik zeigt, wie viele Verfahren vorher enden: 2024 standen dort mehr als 7.500 Räumungsklagen nur 2.211 tatsächlichen Zwangsräumungen gegenüber. Wie Klage, Streitwert und Dauer im Einzelnen zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Räumungsklage: Kosten, Dauer und Ablauf für Vermieter.

Was kostet eine Zwangsräumung den Vermieter?

Eine Zwangsräumung kostet den Vermieter nach Praxisangaben Dritter für eine Drei-Zimmer-Wohnung 2.000 bis 3.000 Euro reine Räumungskosten; ein dokumentiertes Beispiel nennt rund 3.430 Euro inklusive Verfahren. Rechtlich schuldet der Mieter diese Kosten, praktisch streckt sie der Vermieter vor und bleibt häufig darauf sitzen, wenn beim Mieter nichts zu holen ist.

Position	Betrag (Praxisangaben, Beispiel)	Grundlage
Gerichtskostenvorschuss bei 7.200 € Streitwert	672 € (3 × 224 €)	§ 41 GKG, Kostenverzeichnis
Anwalt des Vermieters, erste Instanz	1.517,25 €	RVG
Gerichtsvollzieher-Gebühr Räumung	163,50 € (KV 240); Berliner Räumung ohne Wegschaffen 109,00 € (KV 241), Bildaufnahmen pauschal 5,00 € (KV 713); Zeitzuschlag 24,00 € je angefangene Stunde, sobald die Amtshandlung länger als 3 Stunden dauert	Kostenverzeichnis zum GvKostG
Vorschuss an den Gerichtsvollzieher	Abtransport + ca. 2 Monate Einlagerung	§ 4 GvKostG
Klassische Räumung mit Einlagerung, 3-Zimmer-Wohnung	2.000–3.000 €, Lagerkosten in einem dokumentierten Fall 334,69 €/Monat	Praxisangaben Dritter
Berliner Räumung: Abtransport, Verwahrung, Verwertung	Festpreis nach Besichtigung, inkl. MwSt	Angebot des Räumungsunternehmens

Zwei Kostenfallen tauchen in keiner dieser Tabellen auf. Erstens: Große Müllmengen und Altlasten sind nicht vom Vollstreckungsauftrag umfasst; dafür braucht der Vermieter einen gesonderten Titel nach §§ 887, 888 ZPO. Zweitens: Aufbewahrungspflichtige Geschäftsunterlagen des Mieters darf der Gerichtsvollzieher nicht vernichten; ihre Einlagerung belastet den Vermieter bis zum Ablauf der Abforderungsfrist. Die Kosten der Berliner Räumung nach § 885a Abs. 3 und 4 ZPO gelten als Vollstreckungskosten und sind damit gegen den Mieter festsetzbar – ob sich daraus etwas realisieren lässt, ist eine andere Frage. Eine Preistabelle nach Zimmerzahl und Füllgrad (inkl. MwSt) steht auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter.

Berliner Räumung: der beschränkte Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO

Die Berliner Räumung ist ein auf die Besitzeinweisung beschränkter Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, weist den Vermieter ein und dokumentiert die frei ersichtlichen Sachen im Protokoll; Spediteur und Pfandkammer entfallen. Der Vermieter verwahrt das Räumungsgut selbst und haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Fordert der Mieter die Sachen nicht binnen eines Monats ab, darf der Vermieter sie in der gesetzlich vorgesehenen Form verwerten. Ablauf, Fristen und Kosten im Detail: Berliner Räumung nach § 885a ZPO – Ablauf und Kosten für Vermieter.

Wer beauftragt das Räumungsunternehmen – Gerichtsvollzieher oder Vermieter?

Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO wählt der Gerichtsvollzieher die Spedition selbst aus; bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO beauftragt der Vermieter das Räumungsunternehmen direkt. Dieser Unterschied entscheidet, wer Preis, Termin und Dokumentation in der Hand hat.

Die Gerichtsvollzieherordnung stellt die Auswahl der Spedition ausdrücklich in das Ermessen des Gerichtsvollziehers (GVGA § 128). Er muss den vom Vermieter vorgeschlagenen Spediteur nicht nehmen, es gibt keine Ausschreibungspflicht, und in der Praxis arbeitet ein Gerichtsvollzieherbüro mit einem oder wenigen Unternehmen zusammen. Der Vermieter zahlt den Vorschuss, ohne den Anbieter zu bestimmen. Ohne Vorschuss darf der Gerichtsvollzieher die Räumung ablehnen.

Bei § 885a ZPO ist es umgekehrt: Der Gerichtsvollzieher weist nur in den Besitz ein. Wegschaffen, Verwahren und die Vorbereitung der Verwertung sind Sache des Vermieters – und damit des Räumungsunternehmens, das er selbst auswählt. Ihr Anwalt oder das Gerichtsvollzieherbüro legt die Variante fest; wir übernehmen die Umsetzung mit Fotoprotokoll, Inventarliste und Verwahrung über die Monatsfrist.

Zwangsräumung, wenn der Mieter nicht anwesend ist: Was passiert am Termin?

Ist der Mieter am Räumungstermin nicht anwesend, findet die Zwangsräumung trotzdem statt. Der Gerichtsvollzieher hat den Termin mindestens drei Wochen vorher zugestellt; die Anwesenheit des Mieters ist keine Voraussetzung für die Vollstreckung.

Bei der klassischen Räumung übergibt der Gerichtsvollzieher die Sachen an den Mieter oder an eine Ersatzperson aus dessen Haushalt (§ 885 Abs. 2 ZPO). Ist niemand da, kommen sie auf Kosten des Mieters in die Pfandkammer; offensichtlich unbrauchbare Sachen werden unverzüglich vernichtet. Bei der Berliner Räumung protokolliert der Gerichtsvollzieher die frei ersichtlichen Sachen und darf elektronische Bilder fertigen; Schränke und Schubladen muss er dafür nicht öffnen (GVGA § 129 Abs. 2). Genau deshalb erstellt ein Räumungsunternehmen vor dem ersten Handgriff ein eigenes Foto- und Inventarprotokoll mit Wertschätzung – das Protokoll des Gerichtsvollziehers reicht als Nachweis über den Bestand nicht aus.

Ein unauffindbarer Mieter ist kein Grund, vor dem Termin selbst tätig zu werden. Der Bundesgerichtshof hat das eigenmächtige Öffnen und Ausräumen ohne Räumungstitel im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB eingeordnet, solange der Mieter den Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat. Der Vermieter haftet dann verschuldensunabhängig nach § 231 BGB und trägt die Beweislast für den Verbleib der Sachen; im entschiedenen Fall standen rund 62.000 Euro Schadensersatz im Raum.

Was passiert mit den Möbeln nach der Zwangsräumung?

Nach einer Zwangsräumung werden die Möbel entweder in der Pfandkammer eingelagert (§ 885 ZPO) oder vom Vermieter verwahrt (§ 885a ZPO). In beiden Fällen läuft eine Frist von einem Monat, danach ist die Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form zulässig.

Klassische Räumung: Die eingelagerten Sachen werden verkauft, wenn der Mieter sie nicht binnen eines Monats nach der Räumung abfordert – ebenso, wenn er die Kosten der Einlagerung nicht binnen zwei Monaten bezahlt (§ 885 Abs. 4 ZPO). Unpfändbare und wertlose Sachen sind ihm auf Verlangen sofort herauszugeben.

Berliner Räumung: Der Vermieter darf die Sachen jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Sachen ohne offensichtliches Aufbewahrungsinteresse – Müll, Sperrmüll, Verdorbenes – darf er vernichten. Fordert der Mieter den Rest nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, ist die Verwertung entsprechend §§ 383, 385 BGB zulässig: öffentliche Versteigerung, freihändiger Verkauf nur bei Sachen mit Markt- oder Börsenpreis; der Erlös steht dem Mieter zu. Eine Androhung der Versteigerung ist nicht erforderlich. Unpfändbare Sachen sind dem Mieter auf Verlangen jederzeit herauszugeben – ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietschulden oder Räumungskosten gibt es nicht. Eine Wertgrenze, ab der Sachen aufzubewahren sind, nennt das Gesetz nicht.

Für die Praxis heißt das: Räumungsgut ist kein Bestand, der gegen die Rechnung gerechnet wird. Wir verwahren, inventarisieren mit Wertschätzung und bereiten die Verwertung in der gesetzlichen Form nach Vorgabe Ihres Anwalts vor, mit transparenter Erlösabrechnung. Eine Wertanrechnung über den eigenen Lagerverkauf in Manching gibt es nur für Sachen, die dem Vermieter gehören oder freigegeben wurden. Welche Rolle das Vermieterpfandrecht dabei spielt, beschreibt der Ratgeber Vermieterpfandrecht: Ausübung und Verwertung.

Welche Fristen und Einwände können den Räumungstermin verschieben?

Drei Instrumente können einen Räumungstermin verschieben: die Räumungsfrist nach § 721 ZPO, der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO und die Schonfristzahlung bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Alle drei sind an Fristen gebunden, die der Vermieter kennen sollte, um seine Planung darauf einzustellen.

• Räumungsfrist (§ 721 ZPO): nur bei Wohnraum; Antrag vor Schluss der mündlichen Verhandlung; Verlängerungsantrag spätestens zwei Wochen vor Ablauf; insgesamt höchstens ein Jahr ab Rechtskraft. Für Gewerberaum gibt es keine Räumungsfrist.
• Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO): nur bei sittenwidriger Härte, etwa schwerer Krankheit; Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin; bei Glaubhaftmachung darf der Gerichtsvollzieher bis zu einer Woche aufschieben.
• Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen wird – auch durch Jobcenter oder Sozialamt.

Für Vermieter ist der Räumungstermin damit erst dann fest, wenn die Zwei-Wochen-Frist des § 765a ZPO verstrichen ist. Ein Räumungsunternehmen mit kurzer Vorlaufzeit gleicht diese Unsicherheit aus: Der Auftrag wird auf den Termin gelegt, nicht Wochen davor. Wer nach dem Termin räumt, dokumentiert und verwahrt, steht auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter und Hausverwaltungen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Zwangsräumung?

Von der Räumungsklage bis zum Räumungstermin vergehen nach Praxisangaben im Regelfall sechs bis zwölf Monate, bei einem Versäumnisurteil nur wenige Wochen, ungünstigstenfalls bis zu zwei Jahre. Das Urteil wird nach Ablauf der vierwöchigen Berufungsfrist rechtskräftig. Bei Wohnraum kann das Gericht zusätzlich eine Räumungsfrist von insgesamt bis zu einem Jahr gewähren. Zwischen der Benachrichtigung durch den Gerichtsvollzieher und dem Termin liegen mindestens drei Wochen.

Darf der Vermieter selbst räumen oder das Schloss tauschen?

Nein. Ohne Räumungstitel und ohne Gerichtsvollzieher ist jede eigenmächtige Räumung verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB – auch das Austauschen von Schlössern oder das Entfernen von Möbeln, selbst bei monatelangem Mietrückstand oder unerreichbarem Mieter. Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 45/09) lässt den Vermieter dafür verschuldensunabhängig haften; im entschiedenen Fall ging es um rund 62.000 Euro.

Was ist eine Berliner Räumung?

Eine Berliner Räumung ist ein Vollstreckungsauftrag, der nach § 885a ZPO auf die Besitzeinweisung beschränkt ist. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und protokolliert die frei ersichtlichen Sachen; abtransportiert und eingelagert wird durch den Gerichtsvollzieher nichts. Der Vermieter verwahrt das Räumungsgut, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit und darf es nach Ablauf eines Monats in der gesetzlich vorgesehenen Form verwerten.

Zwangsräumung, Mieter nicht anwesend – findet der Termin trotzdem statt?

Ja. Die Anwesenheit des Mieters ist keine Voraussetzung für die Vollstreckung; der Termin wurde ihm mindestens drei Wochen vorher zugestellt. Bei der klassischen Räumung werden die Sachen an eine Ersatzperson aus dem Haushalt übergeben oder in die Pfandkammer gebracht. Bei der Berliner Räumung protokolliert der Gerichtsvollzieher die frei ersichtlichen Sachen, ohne Schränke öffnen zu müssen; das Räumungsunternehmen ergänzt ein eigenes Foto- und Inventarprotokoll.

Was passiert mit den Möbeln nach der Zwangsräumung?

Bei der klassischen Räumung lagern sie auf Kosten des Mieters in der Pfandkammer und werden verkauft, wenn er sie nicht binnen eines Monats abfordert oder die Kosten nicht binnen zwei Monaten zahlt. Bei der Berliner Räumung verwahrt sie der Vermieter; nach einem Monat ohne Abforderung ist die Verwertung entsprechend §§ 383, 385 BGB zulässig, der Erlös steht dem Mieter zu. Unpfändbare Sachen sind ihm jederzeit herauszugeben, ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht.

Kann das Jobcenter die Mietschulden übernehmen?

Ja, häufig als Darlehen. Werden die Rückstände binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig ausgeglichen, wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Für Vermieter bedeutet das: Bis zum Ablauf dieser Frist kann das Verfahren noch enden, ohne dass es zur Räumung kommt.

Ist es billiger, selbst zu räumen?

Ohne Titel nie – eine eigenmächtige Räumung ist verbotene Eigenmacht und kann teurer werden als das gesamte Verfahren. Mit Titel entscheidet die Variante: Bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO beauftragt der Vermieter das Räumungsunternehmen selbst und spart Spediteur und Pfandkammer des Gerichtsvollziehers. Was Abtransport, Verwahrung, Fotoprotokoll und besenreine Übergabe kosten, steht auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter. Für die Mieterseite gilt: Ein freiwilliger Auszug vor dem Termin vermeidet die Vollstreckungskosten.

Räumung nach Titel im Raum Ingolstadt

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Hinweis für Betroffene: Bei drohender Räumung beraten Mieterverein, Schuldnerberatung und die Wohnungsnotfallhilfe der Kommune kostenlos oder gegen geringen Beitrag.