Mieter verstorben, keine Erben: Wohnung räumen lassen

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht. Tritt niemand nach § 563 BGB ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt; Erbe und Vermieter können es innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Sind keine Erben bekannt, fehlt der Kündigung der Adressat. Dann kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§ 1961 BGB): Das Gericht muss dem Antrag stattgeben, wenn er der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Nachlass dient, und für den Vermieter ist der Antrag beim Amtsgericht kostenlos. Erben haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB); schlagen alle aus, erbt das Land des letzten Wohnsitzes (§ 1936 BGB) und haftet nur mit dem Nachlass. Geräumt wird erst, wenn Erben oder Nachlasspfleger legitimiert sind und die Räumung schriftlich freigeben.

Hinweis: Dieser Ratgeber beschreibt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Titel und die Verwertung von Räumungsgut sollten Sie von Ihrem Anwalt bestätigen lassen. Stand: September 2026.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Der Mietvertrag läuft weiter – er geht nur auf andere Personen über. Das BGB kennt dafür eine feste Reihenfolge: Erst wenn eine Stufe leer bleibt, greift die nächste.

Stufe 1 – § 563 BGB. Ehegatte, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten automatisch ein – ohne Erklärung und ohne Zustimmung des Vermieters.

Stufe 2 – § 563a BGB. Standen mehrere Personen im Vertrag, läuft er mit den überlebenden Mietern weiter.

Stufe 3 – § 564 BGB. Erst wenn niemand eintritt und der Vertrag nicht fortgesetzt wird, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Nur in dieser Konstellation existiert das Sonderkündigungsrecht: Erbe und Vermieter dürfen innerhalb eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen; bei Wohnraum sind das rund drei Monate.

Für den Vermieter beginnt die Monatsfrist erst, wenn er zweierlei weiß: vom Tod des Mieters und davon, dass niemand nach § 563 BGB eingetreten ist. Wird die Frist versäumt, entfällt das Sonderkündigungsrecht, und das Mietverhältnis läuft mit voller Zahlungspflicht nach den allgemeinen Regeln weiter. Die Kündigung braucht allerdings einen Empfänger – und genau der fehlt, wenn keine Erben bekannt sind.

Wie finde ich Erben – und was, wenn es keine gibt?

Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, in Bayern eine Abteilung des Amtsgerichts. Dort erfahren Sie als Gläubiger, ob ein Testament eröffnet wurde, ob ein Erbschein beantragt ist und ob das Gericht bereits Sicherungsmaßnahmen nach § 1960 BGB getroffen hat. Parallel helfen die Unterlagen aus dem Mietverhältnis: Notfallkontakt, Bürge, Untermieter, Nachbarn oder das Bestattungsunternehmen.

Häufig sind Erben zwar vorhanden, aber nicht greifbar. Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:

• Erben unbekannt. Verwandte sind nicht ermittelt oder leben im Ausland; die Ermittlung durch das Gericht dauert.
• Erben schlagen aus. Die Ausschlagung ist binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund möglich (§ 1944 Abs. 1 BGB), bei Auslandsbezug binnen sechs Monaten (Abs. 3). Bei überschuldeten Nachlässen schlagen oft alle Berechtigten nacheinander aus.
• Niemand erbt. Sind keine Verwandten und kein Ehegatte vorhanden oder haben alle ausgeschlagen, erbt das Land des letzten Wohnsitzes (§ 1936 BGB). Der Fiskus kann das Erbe nicht ausschlagen, haftet aber nur mit dem Nachlass.

Warten Sie diese Klärung nicht ab, bevor Sie kündigen: Die Miete läuft weiter, und die Monatsfrist des § 564 BGB verlängert sich nicht dadurch, dass der Empfänger noch unbekannt ist. Der Weg dorthin führt über die Nachlasspflegschaft. Wie der Fall aus Sicht der Erben und Angehörigen aussieht, steht im Ratgeber Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage und Fristen.

Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB: Antrag und Ablauf

Die Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB verschafft dem Vermieter einen Ansprechpartner, wenn die Erben unbekannt sind. Das Nachlassgericht muss einen Nachlasspfleger bestellen, wenn ein Berechtigter dies zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Nachlass beantragt. Der Antrag beim Amtsgericht ist für den Vermieter kostenlos; die Vergütung des Pflegers wird aus dem Nachlass gezahlt, bei Mittellosigkeit aus der Staatskasse. Der Wirkungskreis in der Bestellungsurkunde legt fest, wozu der Pfleger befugt ist – Kündigung, Wohnungsübergabe und Räumung müssen davon erfasst sein. Der bestellte Nachlasspfleger ist Adressat für die Kündigung nach § 564 BGB, für die Wohnungsübergabe und für den Räumungsauftrag – geräumt wird nur mit seiner Zustimmung. Er vertritt die unbekannten Erben und ist ihnen gegenüber rechenschaftspflichtig, weshalb er Inventar, Wertschätzung und Belege verlangt. Eine gesetzliche Frist für die Bestellung gibt es nicht – sie hängt vom Gericht und von der Erbenermittlung ab. Ohne Bestellungsurkunde, Erbschein oder Vollmacht darf keine Wohnung ausgeräumt werden.

So läuft der Antrag in der Praxis:

1. Anspruch benennen. Offene Miete, Nutzungsentschädigung und der Räumungsanspruch sind Ansprüche gegen den Nachlass – sie tragen den Antrag.
2. Antrag stellen. Formlos schriftlich beim Nachlassgericht des letzten Wohnsitzes, mit Sterbeurkunde beziehungsweise Sterbemitteilung, Mietvertrag, Forderungsaufstellung und der Angabe, dass Erben unbekannt sind.
3. Bestellung abwarten. Das Gericht wählt den Pfleger aus, meist eine Anwaltskanzlei mit Nachlasspflegschaften, und stellt eine Bestellungsurkunde mit dem Wirkungskreis aus.
4. Kündigung zustellen. Die Kündigung nach § 564 BGB geht an den Nachlasspfleger; lassen Sie sich den Zugang bestätigen.
5. Wohnung gemeinsam abnehmen. Übergabetermin, Fotoprotokoll, Zählerstände – der Pfleger dokumentiert den Bestand für die Erben.
6. Räumung schriftlich freigeben lassen. Erst diese Freigabe ist Ihre Grundlage für den Auftrag an ein Räumungsunternehmen.

Wann darf geräumt werden?

Geräumt werden darf erst nach Legitimation und schriftlicher Freigabe durch den Berechtigten – Erben mit Erbschein oder eröffnetem Testament, Nachlasspfleger mit Bestellungsurkunde oder ein Bevollmächtigter. Bis dahin bleibt die Wohnung unangetastet, auch wenn sie leer wirkt und die Miete weiterläuft.

Eigenmächtiges Öffnen und Ausräumen ist keine Abkürzung, sondern ein Haftungsrisiko: Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht, handelt widerrechtlich (§ 858 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die sogenannte kalte Räumung im Urteil VIII ZR 45/09 vom 14. Juli 2010 verworfen: Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig, hat eine Obhutspflicht und muss ein aussagekräftiges Inventar mit Wertschätzung aufstellen. Fehlt dieses Inventar, muss er widerlegen, dass Gegenstände abhandengekommen sind. Im entschiedenen Fall standen rund 62.000 Euro Schadensersatz im Raum.

Lage	Wer gibt die Räumung frei	Nachweis für die Akte
Erben bekannt, Erbe angenommen	alle Erben gemeinsam	Erbschein oder eröffnetes Testament, schriftlicher Auftrag
Erben unbekannt oder nicht erreichbar	Nachlasspfleger (§ 1961 BGB)	Bestellungsurkunde des Nachlassgerichts
Alle Erben haben ausgeschlagen	Fiskus als gesetzlicher Erbe (§ 1936 BGB) oder Nachlasspfleger	Beschluss beziehungsweise Bestellungsurkunde
Erben verweigern die Räumung	Vermieter nach Räumungstitel	Titel, Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher

Bleibt nur der Weg über den Titel, folgt die Vollstreckung den Regeln der Zwangsräumung; den beschränkten Vollstreckungsauftrag beschreibt der Ratgeber Berliner Räumung nach § 885a ZPO.

Wer zahlt die Räumung?

Räumung, Entsorgung und offene Mieten sind Nachlassverbindlichkeiten und werden aus dem Nachlass bezahlt. Reicht der Nachlass nicht, können Erben ihre Haftung beschränken: über die Dürftigkeitseinrede nach §§ 1990, 1991 BGB, wenn der Nachlass die Kosten nicht deckt, oder über die Nachlassinsolvenz nach § 1980 BGB. Auch der Fiskus als gesetzlicher Erbe haftet nur mit dem Nachlass. In der Folge bleibt der Vermieter bei einem vermögenslosen Nachlass in der Praxis häufig auf den Kosten sitzen – er lässt räumen, um neu vermieten zu können, und meldet seine Forderung beim Nachlass an. Dass diese Lage kein Einzelfall ist, zeigt die amtliche Statistik: Das Bayerische Landesamt für Statistik zählte 2025 in der Kategorie „Nachlässe und Gesamtgut" 630 Insolvenzverfahren, nach 561 im Jahr 2024 – ein Plus von 12,3 Prozent.

Drei Hebel senken den Betrag, der am Ende offen bleibt:

• Früh kündigen. Jeder Monat Verzug kostet volle Miete; die Kündigung nach § 564 BGB ist unabhängig davon möglich, ob die Wohnung schon betreten werden darf.
• Forderung sauber anmelden. Mietrückstand, Nutzungsentschädigung und Räumungsrechnung gehören mit Belegen zum Nachlassverzeichnis.
• Wertanrechnung nutzen. Verwertbarer Hausrat wird bewertet und als Gutschrift auf die Räumungsrechnung angerechnet. Ausgezahlt wird dabei nichts: Die Anrechnung erfolgt nur als Gutschrift und ist auf den Rechnungsbetrag begrenzt. Möglich ist sie nur für Gegenstände im Eigentum des Auftraggebers oder nach ausdrücklicher Freigabe durch Erben oder Nachlasspfleger – die Güter gehen dann in den eigenen Lagerverkauf in Manching.

Der Festpreis entsteht nach der Besichtigung; für private Vermieter wird inklusive MwSt ausgewiesen, für Unternehmen und Hausverwaltungen zuzüglich USt. Welche Kostenträger in anderen Konstellationen einspringen, klärt der Ratgeber Wer zahlt die Entrümpelung?. Verwalter und Unternehmen finden Konditionen, Rahmenvertrag und Protokolle im Überblick Räumung für Unternehmen und Vermieter.

Wie läuft eine pietätvolle Räumung mit Dokumentenübergabe ab?

Eine pietätvolle Räumung trennt zuerst und räumt danach: Persönliche Dokumente, Fotos und Wertsachen werden gesichert und an Erben oder Nachlasspfleger übergeben, bevor der erste Möbelträger anrückt. Im Kernraum bis 35 Kilometer um Ingolstadt arbeitet König Express mit eigenem Team und beginnt in der Regel binnen 48 Stunden nach der Freigabe; im Außenring bis 100 Kilometer – München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, Landshut – vermitteln wir an geprüfte Partnerbetriebe.

1. Besichtigung und Festpreis. Aufnahme des Volumens, getrennte Positionen für Räumung, Transport, Entsorgung und Reinigung; der verbindliche Festpreis entsteht nach der Besichtigung.
2. Fotoprotokoll und Inventar. Bestandsaufnahme mit Wertschätzung vor dem ersten Handgriff, auch Keller, Dachboden und Schränke – die Grundlage für die Rechenschaft des Nachlasspflegers.
3. Dokumentenübergabe. Urkunden, Testamente, Versicherungs- und Bankunterlagen, Rentenbescheide, Ausweise, Schlüssel und Bankkarten werden gesondert verzeichnet und übergeben, nie entsorgt; Erinnerungsstücke auf Wunsch separat verpackt.
4. Räumung und Entsorgung. Verwertbares wird getrennt, Unverwertbares dokumentiert entsorgt. Gefahrstoffe wie Altöl, Lacke, Batterien und Medikamente gehen über zugelassene Entsorger (§ 54 KrWG); den Übernahme- oder Begleitschein erhalten Sie zur Akte.
5. Wertanrechnung nach Freigabe. Nur für freigegebene Gegenstände, bewertet und als Gutschrift auf der Rechnung ausgewiesen.
6. Besenreine Übergabe. Protokoll, Zählerstände und Schlüsselübergabe – die Wohnung ist wieder vermietbar.

Ablauf, Leistungsumfang und Protokolle für Vermieter und Hausverwaltungen stehen auf der Seite Wohnungsräumung für Vermieter.

Häufige Fragen

Wer kündigt den Mietvertrag, wenn der verstorbene Mieter keine Erben hat?

Die Kündigung nach § 564 BGB richtet sich an die Erben. Sind sie unbekannt, beantragt der Vermieter beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger nach § 1961 BGB und stellt diesem die Kündigung zu. Das Gericht muss dem Antrag stattgeben, wenn er der Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Nachlass dient; für den Vermieter ist er kostenlos.

Was kostet der Antrag auf Nachlasspflegschaft?

Für den Vermieter ist der Antrag beim Amtsgericht kostenlos. Die Vergütung des Nachlasspflegers wird aus dem Nachlass gezahlt; ist der Nachlass mittellos, übernimmt sie die Staatskasse. Die Räumungskosten selbst bleiben davon unberührt – sie sind Nachlassverbindlichkeiten.

Darf der Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters selbst ausräumen?

Nein. Ohne Legitimation durch Erbschein, Bestellungsurkunde des Nachlasspflegers oder Vollmacht ist das Ausräumen verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Der BGH hat diese kalte Räumung im Urteil VIII ZR 45/09 verworfen: Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig, muss ein Inventar mit Wertschätzung führen und trägt die Beweislast für den Verbleib der Sachen.

Wer erbt, wenn niemand die Erbschaft annimmt?

Sind keine Verwandten oder Ehegatten vorhanden oder haben alle ausgeschlagen, erbt das Land des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen (§ 1936 BGB). Der Fiskus kann nicht ausschlagen, haftet aber nur mit dem Nachlass. Für die Räumung bleibt in dieser Lage meist der Vermieter der wirtschaftlich Belastete.

Können Möbel und Hausrat die Räumungskosten senken?

Ja, über die Wertanrechnung: Verwertbare Güter werden bewertet und als Gutschrift auf die Räumungsrechnung angerechnet, begrenzt auf den Rechnungsbetrag. Voraussetzung ist die ausdrückliche Freigabe durch Erben oder Nachlasspfleger, denn der Hausrat gehört zum Nachlass. Eine Barauszahlung gibt es nicht.

Was passiert mit persönlichen Unterlagen und Erinnerungsstücken?

Sie werden gesondert verzeichnet und an Erben oder Nachlasspfleger übergeben, nicht entsorgt. Dazu zählen Urkunden, Testamente, Versicherungs- und Bankunterlagen, Rentenbescheide, Ausweise, Schlüssel und Bankkarten. Fotos und Erinnerungsstücke werden auf Wunsch separat verpackt und zur Abholung bereitgestellt.

Räumung nach einem Todesfall beauftragen

Sie sind Vermieter oder Hausverwaltung und haben die Freigabe der Erben oder des Nachlasspflegers? König Express räumt Wohnungen im Raum Ingolstadt diskret – mit Fotoprotokoll, Inventar mit Wertschätzung, gesonderter Dokumentenübergabe, Wertanrechnung nach Freigabe und besenreiner Übergabe. Leistungsumfang: Wohnungsräumung für Vermieter. Termin und Festpreis: Telefon oder WhatsApp 0158 8864 9492, Mo–Sa 08:00–18:00 Uhr, oder per E-Mail an anfrage@koenig-express.de.