Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage & Fristen 2026

Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch – er läuft weiter, und zwar mit den Erben. Das regelt § 564 BGB. Erbe und Vermieter dürfen dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen; die beträgt bei Wohnraum rund drei Monate (§ 573c BGB). Wird diese Monatsfrist verpasst, gilt der normale Mietvertrag weiter – mit voller Mietzahlungspflicht. Vorrang haben allerdings Ehegatte, Lebenspartner und Haushaltsangehörige: Sie treten nach § 563 BGB automatisch ein, dann greift die Erbenkündigung gar nicht. Die Kosten der Räumung tragen die Erben aus dem Nachlass. Wer das Erbe ausschlägt – möglich binnen sechs Wochen nach § 1944 BGB – muss die Wohnung auch nicht räumen. König Express übernimmt die Räumung im Raum Ingolstadt zum Festpreis und rechnet Verwertbares gegen.

Wer übernimmt den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters?

Das BGB kennt eine feste Reihenfolge. Erst wenn eine Stufe leer bleibt, greift die nächste.

Stufe 1 – § 563 BGB, Eintrittsrecht. Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt automatisch in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt nachrangig für Kinder und andere Haushaltsangehörige. Es braucht dafür keine Erklärung und keine Zustimmung des Vermieters.

Stufe 2 – § 563a BGB, Fortsetzung mit Mitmietern. Standen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, läuft er mit den überlebenden Mietern weiter.

Stufe 3 – § 564 BGB, Fortsetzung mit dem Erben. Erst wenn niemand nach § 563 eintritt und der Vertrag nicht nach § 563a fortgesetzt wird, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Nur in dieser Konstellation existiert das Sonderkündigungsrecht.

Diese Reihenfolge zu kennen spart Geld: Wer irrtümlich als Erbe kündigt, obwohl der überlebende Ehegatte längst eingetreten ist, kündigt einen Vertrag, der ihn gar nichts angeht.

Wie funktioniert das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB?

Sowohl der Erbe als auch der Vermieter dürfen das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Monatsfrist beginnt, sobald die kündigende Partei zweierlei weiß: vom Tod des Mieters – und davon, dass niemand nach § 563 eingetreten ist beziehungsweise der Vertrag nicht nach § 563a fortgesetzt wurde.

Der zweite Teil wird regelmäßig übersehen. Die Frist läuft nicht ab dem Todestag, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem auch die Eintrittsfrage geklärt ist. Wer den Nachweis über diesen späteren Kenntniszeitpunkt hat, gewinnt Zeit.

Die gesetzliche Frist selbst richtet sich nach § 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Praktisch sind das rund drei Monate.

Ein Rechenbeispiel: Kenntnis am 10. März, Kündigung geht am 2. April zu → Mietverhältnis endet am 30. Juni. Wäre die Kündigung erst am 5. April zugegangen, endete es am 31. Juli – ein Monat Miete mehr, nur wegen zweier Tage.

Wird die Monatsfrist versäumt, entfällt das Sonderkündigungsrecht. Dann bleibt nur die ordentliche Kündigung nach den allgemeinen Regeln – und die Erben zahlen die Miete bis zum regulären Vertragsende weiter.

Was bedeutet das Sonderkündigungsrecht für den Vermieter?

Für den Vermieter ist die Monatsfrist des § 564 BGB der Hebel gegen Leerstandskosten: Kündigt er rechtzeitig, endet das Mietverhältnis rund drei Monate später und die Wohnung ist wieder vermietbar. Adressat der Kündigung sind die Erben.

Sind die Erben unbekannt oder nicht erreichbar, kann der Vermieter als Gläubiger beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§ 1961 BGB). Das Gericht muss dem Antrag stattgeben, wenn er zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Nachlass gestellt wird; für den Vermieter ist der Antrag beim Amtsgericht kostenfrei. Der Nachlasspfleger wird damit Ansprechpartner für Kündigung, Wohnungsübergabe und Räumung – geräumt wird erst mit seiner Zustimmung. Ohne Legitimation, also ohne Erbschein, Bestellungsurkunde oder Vollmacht, darf keine Wohnung ausgeräumt werden.

Wer die Räumung am Ende bezahlt, hängt am Nachlass. Räumung, Entsorgung und offene Mieten sind Nachlassverbindlichkeiten und werden aus dem Nachlass beglichen. Reicht dieser nicht, können die Erben ihre Haftung über die Dürftigkeitseinrede (§§ 1990, 1991 BGB) oder über die Nachlassinsolvenz (§ 1980 BGB) auf den Nachlass beschränken; der Vermieter bleibt dann in der Praxis häufig auf den Kosten sitzen. Schlagen alle Erben aus, erbt zuletzt das Bundesland des letzten Wohnsitzes (§ 1936 BGB) und haftet ebenfalls nur mit dem Nachlass. Wie oft dieser Fall eintritt, zeigt die Statistik: Das Bayerische Landesamt für Statistik zählte 2025 in der Kategorie „Nachlässe und Gesamtgut" 630 Verfahren, nach 561 im Jahr 2024 – ein Plus von 12,3 Prozent.

Vermieter und Hausverwaltungen, die die Räumung selbst beauftragen müssen, finden Ablauf, Protokollierung und Preise inklusive MwSt auf der Leistungsseite Wohnungsräumung für Vermieter. Geht es dagegen um die Auflösung und Verwertung des Hausrats nach Legitimation durch Erben oder Nachlasspfleger, ist die Nachlassauflösung der passende Einstieg.

Muster: Kündigung der Wohnung im Todesfall

Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss von allen Erben unterschrieben werden. Eine E-Mail genügt nicht.

An [Vermieter, Anschrift]

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses [Straße, Hausnummer, Wohnungslage] gemäß § 564 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,

unsere/mein Angehörige/r [Name], wohnhaft [Anschrift], ist am [Datum] verstorben. Eine Sterbeurkunde liegt in Kopie bei.

Personen im Sinne des § 563 BGB sind nicht in das Mietverhältnis eingetreten; eine Fortsetzung nach § 563a BGB findet nicht statt. Hiervon habe/n ich/wir am [Datum] Kenntnis erlangt.

Hiermit kündige/n ich/wir das Mietverhältnis als Erbe/n gemäß § 564 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zum nächstmöglichen Termin, nach unserer Berechnung zum [Datum].

Bitte bestätigen Sie den Erhalt und das Beendigungsdatum schriftlich. Für die Wohnungsübergabe schlage/n ich/wir folgende Termine vor: [Termine].

Mit freundlichen Grüßen [Name, Datum, Unterschrift aller Erben]

Versenden Sie die Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder lassen Sie sie gegen Empfangsbestätigung übergeben. Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Absendedatum.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Die Kosten tragen die Erben aus dem Nachlass. Mit dem Erbfall geht das Vermögen samt Verbindlichkeiten auf sie über, dazu gehört die Pflicht zur besenreinen Rückgabe.

Reicht der Nachlass nicht, haften Erben grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen. Es gibt drei Wege, das zu begrenzen:

• Erbe ausschlagen – binnen sechs Wochen, siehe unten. Wer ausschlägt, muss nicht räumen.
• Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragen – die Haftung beschränkt sich dann auf den Nachlass.
• Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erheben, wenn der Nachlass die Kosten nicht deckt.

Was nicht hilft: die Wohnung einfach nicht zu räumen. Der Vermieter lässt dann auf eigene Kosten räumen und holt sich das Geld von den Erben zurück – meist teurer als eine selbst beauftragte Räumung.

Die Pflegekasse zahlt hier übrigens nicht: Ihr Zuschuss nach § 40 SGB XI setzt voraus, dass häusliche Pflege ermöglicht wird – dieser Zweck entfällt mit dem Tod. Welche Träger wann zahlen, steht im Ratgeber Wer zahlt die Entrümpelung?.

Was gilt, wenn das Erbe ausgeschlagen wird?

Die Ausschlagung ist binnen sechs Wochen möglich (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Erbe vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung weiß. Sie beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder der Erbe sich bei Fristbeginn im Ausland aufhält.

Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt. Wer ausschlägt, wird so behandelt, als wäre er nie Erbe gewesen – und ist weder zur Räumung noch zur Mietzahlung verpflichtet.

Achtung bei einem verbreiteten Fehler: Wer vor der Ausschlagung Gegenstände aus der Wohnung mitnimmt, kann das Erbe konkludent angenommen haben – die Ausschlagung ist dann versperrt. Nehmen Sie vor einer Entscheidung nichts mit, auch keine Erinnerungsstücke.

Schlagen alle Erben aus, bestellt das Nachlassgericht auf Antrag einen Nachlasspfleger. Räumen lässt dann in der Regel der Vermieter; seine Forderung meldet er beim Nachlass an.

Was tun, wenn die Wohnung versiegelt ist?

Eine Versiegelung durch Polizei oder Nachlassgericht bedeutet: niemand darf hinein, auch Angehörige nicht. Das kommt bei ungeklärter Todesursache oder unklaren Erbverhältnissen vor.

Der Weg führt über das zuständige Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Es hebt die Sicherung auf, sobald die Erbenstellung geklärt ist – etwa durch Erbschein, eröffnetes Testament oder Erbvertrag. Erst danach ist eine Räumung zulässig.

Planen Sie diese Wartezeit ein. Die Miete läuft in dieser Zeit weiter, weshalb die Kündigung nach § 564 BGB möglichst früh raus sollte – sie ist unabhängig davon möglich, ob die Wohnung schon betreten werden darf.

Checkliste: Wohnungsauflösung nach Todesfall

Die Reihenfolge ist wichtig. Wer Schritt 3 vor Schritt 2 macht, verschenkt die Ausschlagungsoption.

1. Sterbeurkunde beim Standesamt besorgen, mehrere beglaubigte Kopien.
2. Erbenstellung klären – Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge. Erst danach Entscheidungen treffen.
3. Nachlass sichten, nichts entnehmen – solange die Ausschlagung noch offen ist.
4. Vermieter informieren und Kündigung nach § 564 BGB fristgerecht zustellen.
5. Unterlagen sichern: Versicherungen, Verträge, Bankunterlagen, Rentenbescheide, Grundbuchauszüge.
6. Verträge kündigen: Strom, Gas, Telefon, Rundfunkbeitrag, Abos, Versicherungen.
7. Wertgegenstände dokumentieren – Fotos vor der Räumung schützen in der Erbengemeinschaft vor Streit.
8. Räumung beauftragen mit Festpreis und Wertanrechnung.
9. Übergabe besenrein mit Protokoll und Zählerständen.

Für Schritt 9 hilft die Checkliste zur besenreinen Wohnungsübergabe. Ablauf und Kosten der Räumung selbst stehen im Ratgeber Nachlassauflösung im Erbfall.

Was kostet die Räumung – und wie sinkt der Preis?

Im Raum Ingolstadt liegen Wohnungsauflösungen bei 40 bis 90 Euro pro Kubikmeter Räumgut. Eine 3-Zimmer-Wohnung kostet damit meist zwischen 1.200 und 2.500 Euro.

Der stärkste Hebel nach unten ist die Wertanrechnung. Nachlässe enthalten überdurchschnittlich viel Verwertbares: Möbel, Werkzeug, Uhren, Schmuck, Sammlungen, Musikinstrumente. König Express übernimmt diese Güter in den eigenen Lagerverkauf in Manching statt sie an Zwischenhändler abzugeben – die Anrechnung fällt dadurch höher aus. Wie das gerechnet wird, steht in Wertanrechnung erklärt.

In einer Erbengemeinschaft sollten Sie vor der Räumung schriftlich festhalten, wer beauftragt und wie die Kosten geteilt werden. Ohne diese Absprache haftet, wer unterschreibt – und muss sich das Geld später von den Miterben holen.

Häufige Fragen

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein. Nach § 564 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, wenn niemand nach § 563 BGB eintritt. Es muss aktiv gekündigt werden. Erbe und Vermieter haben dafür ein Sonderkündigungsrecht, das innerhalb eines Monats ab Kenntnis ausgeübt werden muss. Wer die Frist verstreichen lässt, bleibt an den normalen Mietvertrag und die volle Mietzahlung gebunden.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Todesfall?

Die gesetzliche Frist nach § 573c Absatz 1 BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig – praktisch rund drei Monate. Diese Frist ist unabhängig davon, wie lange der Verstorbene in der Wohnung gelebt hat. Die Verlängerungen nach fünf und acht Jahren gelten nur für Kündigungen durch den Vermieter.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung, wenn kein Geld im Nachlass ist?

Zunächst haften die Erben, grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen. Die Haftung lässt sich beschränken: durch Ausschlagung binnen sechs Wochen, durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz oder durch die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB, wenn der Nachlass die Kosten nicht deckt. Schlagen alle Erben aus, räumt in der Regel der Vermieter und meldet seine Forderung beim Nachlass an.

Darf ich vor der Ausschlagung schon Sachen aus der Wohnung holen?

Besser nicht. Wer Gegenstände aus dem Nachlass an sich nimmt, kann das Erbe damit konkludent angenommen haben – eine spätere Ausschlagung ist dann ausgeschlossen. Das gilt auch für vermeintlich wertlose Erinnerungsstücke. Warten Sie mit jeder Entnahme, bis die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung gefallen ist.

Wie schnell muss die Wohnung geräumt sein?

Bis zum Ende des Mietverhältnisses, also in der Regel rund drei Monate nach der Kündigung. Länger sollte es nicht dauern, weil jeder zusätzliche Monat volle Miete kostet. Die Räumung selbst ist bei einer durchschnittlichen Wohnung im Raum Ingolstadt meist an einem Arbeitstag erledigt. Sinnvoll ist ein Termin zwei bis drei Wochen vor Vertragsende, damit für Nacharbeiten und die Übergabe Puffer bleibt.

Zahlt die Pflegekasse die Wohnungsauflösung nach dem Tod?

Nein. Der Zuschuss nach § 40 SGB XI ist an den Zweck gebunden, häusliche Pflege zu ermöglichen oder zu erleichtern. Mit dem Tod entfällt dieser Zweck, damit auch der Anspruch. Zu Lebzeiten kann die Pflegekasse eine pflegebedingte Entrümpelung dagegen mit bis zu 4.180 Euro bezuschussen.

Darf der Vermieter nach dem Tod des Mieters selbst kündigen?

Ja. Nach § 564 BGB steht das außerordentliche Kündigungsrecht ausdrücklich auch dem Vermieter zu: Er kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand nach § 563 BGB eingetreten ist, mit der gesetzlichen Frist von rund drei Monaten kündigen. Adressat sind die Erben. Sind diese unbekannt, kann der Vermieter beim Nachlassgericht nach § 1961 BGB einen Nachlasspfleger beantragen; der Antrag ist für ihn kostenfrei, und der Pfleger wird Ansprechpartner für Kündigung und Räumung. Geräumt werden darf erst nach Legitimation durch Erbschein, Bestellungsurkunde oder Vollmacht.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Musterkündigung ist ein unverbindliches Formulierungsbeispiel. Lassen Sie Fristen und Haftungsfragen im Zweifel anwaltlich prüfen.