Räumung für Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen: Rahmenvertrag, Abruf, Sammelrechnung

Was leistet ein Räumungspartner für Hausverwaltungen?

Ein Räumungspartner für Hausverwaltungen übernimmt die wiederkehrende Räumung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten im Auftrag des Verwalters: nach Auszug, nach Räumungstitel, nach einem Todesfall und bei Verwahrlosung. König Express erbringt diese Leistung im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt mit eigenem Team, im Außenring bis 100 km über geprüfte Partnerbetriebe. In jedem Abruf enthalten sind das Fotoprotokoll vor dem ersten Handgriff, die Inventarliste mit Wertschätzung, die Übergabe aller Unterlagen als PDF binnen 2 Werktagen, die besenreine Übergabe, das Fundsachen-Protokoll, die getrennte Erfassung nach Gewerbeabfallverordnung mit Wiegescheinen und eine Kostenaufstellung je Objekt binnen 3 Werktagen. Demontage von Einbauten, Grundreinigung, Einlagerung und die Organisation gefährlicher Abfälle kommen als Optionen hinzu.

Ob geräumt, verwahrt, herausgegeben oder eine Verwertung vorbereitet wird, legt die Verwaltung nach eigener Rechtsberatung fest; König Express erbringt keine Rechtsdienstleistung und setzt die Weisung um. Für Verwaltungen mit 200 bis 2.000 Einheiten ersetzt der Rahmenvertrag das Einzelangebot je Objekt durch einen Abruf per E-Mail; die Anlagen Auftragsverarbeitungsvertrag, Einlagerungs-AGB und Fundsachen-Protokoll gehören dazu.

• Wohnungsräumung nach Auszug, Räumungstitel (§ 885 und § 885a ZPO), Todesfall oder Verwahrlosung
• Foto- und Inventarprotokoll mit Wertschätzung, Fundsachen- und Herausgabeprotokoll
• Verwahrung über die Monatsfrist, Herausgabe nur auf schriftliche Weisung der Verwaltung
• Entsorgung mit Wiegescheinen, besenreine Übergabe, Schlüsselrückgabe gegen Quittung
• Ein fester Ansprechpartner für alle Objekte, eine Sammelrechnung pro Monat

Welche Abrufkonditionen gelten im Rahmenvertrag?

Der Rahmenvertrag legt feste Abrufkonditionen fest: Räumung ab 60 €/m³ zzgl. USt, dazu Pauschalen je Wohnungsgröße von ab 500 € netto für ein Zimmer bis ab 1.500 € netto für vier Zimmer, jeweils bei normalem Füllgrad und Zugang bis zum 2. Obergeschoss. Zuschläge für Etagen ohne Aufzug, Verwahrlosung, Demontage und Express-Start sind der Höhe nach im Vertrag benannt und werden vor Beginn schriftlich angezeigt, wenn die Besichtigung vom Richtwert abweicht.

Die Konditionen gelten jährlich fest bis zum 31. Dezember und verlängern sich um jeweils ein Jahr; Preisanpassungen werden mit 3 Monaten Vorlauf in Textform angekündigt und erst für spätere Abrufe berechnet. Der Rahmenvertrag läuft 12 Monate, verlängert sich um 12 Monate und ist mit 3 Monaten zum Laufzeitende kündbar. Er begründet weder eine Abnahmepflicht noch eine Exklusivität: Jeder Einzelauftrag entsteht erst durch Abruf und Bestätigung.

Wie funktioniert der Abruf im Rahmenvertrag?

Der Abruf läuft per E-Mail an anfrage@koenig-express.de oder telefonisch unter 0158 8864 9492, Montag bis Samstag von 08:00 bis 18:00 Uhr. Pflichtangaben sind Objektadresse und Einheit, Anlass der Räumung, Legitimation, Wunschtermin und Rechnungsempfänger. An Werktagen erfolgt der Rückruf binnen 2 Stunden, die Besichtigung im Kernraum in der Regel binnen 48 Stunden, das schriftliche Angebot binnen 24 Stunden nach der Besichtigung und der Start nach Beauftragung ebenfalls in der Regel binnen 48 Stunden. Die Verwaltung erreicht dafür einen festen Ansprechpartner mit Direktdurchwahl, der alle Objekte und alle drei Zonen betreut.

Geräumt wird nur mit Räumungstitel samt Protokoll der Besitzeinweisung, mit Rückgabeprotokoll oder mit schriftlicher Freigabe des Berechtigten. Fehlt die Legitimation, wird der Abruf zurückgestellt. Jeder Abruf erhält eine Abrufnummer, unter der Angebot, Protokolle, Fundsachen und Rechnungsposition später auffindbar bleiben. Ein Express-Start unter 24 Stunden im Kernraum ist nach freier Tageskapazität möglich und wird als Zuschlag gesondert ausgewiesen.

• Pflichtangaben je Abruf: Objekt, Einheit, Anlass, Legitimation, Termin, Rechnungsempfänger
• Rückruf binnen 2 Stunden an Werktagen, Angebot binnen 24 Stunden nach Besichtigung
• Zeitversprechen gelten für den Kernraum und stehen unter dem Vorbehalt der Tageskapazität
• Rahmenvertrag anfragen: Muster mit allen Konditionen unter /downloads/rahmenvertrag-hausverwaltung-konditionen.pdf — Anforderung per E-Mail an anfrage@koenig-express.de oder telefonisch unter 0158 8864 9492

Wie läuft die Schlüssel- und Objektübergabe?

Schlüssel werden gegen Quittung übernommen, bis zum Einsatz im verschlossenen Schlüsseltresor aufbewahrt und nach Abschluss gegen Quittung zurückgegeben; Anzahl, Art und Übergabezeitpunkt stehen im Protokoll. Zutritt zur Einheit erfolgt ausschließlich mit schriftlicher Legitimation der Verwaltung, also mit Rückgabeprotokoll, Räumungstitel und Besitzeinweisungsprotokoll oder Freigabe des Berechtigten.

Vor dem ersten Handgriff wird jeder Raum fotografiert, nach Abschluss folgt das Foto der besenreinen Einheit; beide Serien tragen Datum und Abrufnummer. Die Einheit wird mit Übergabeprotokoll an die Verwaltung zurückgegeben, offene Punkte werden dort vermerkt. Sämtliche Protokolle gehen binnen 2 Werktagen als PDF an die Verwaltung, damit Kaution, Nachmieter-Termin und Ansprüche innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB ohne Rückfragen bearbeitet werden können. Erkennbares Fremdeigentum wie Leasinggeräte oder Ware unter Eigentumsvorbehalt wird im Inventar gekennzeichnet und gesondert behandelt; bei einer Räumung nach Titel beginnt die Dokumentation erst nach der Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher.

Wie schützen wir die Daten der Mieter?

Foto-, Inventar-, Herausgabe- und Fundsachen-Protokolle enthalten personenbezogene Daten von Mietern, Schuldnern oder Verstorbenen. Grundlage ist deshalb ein Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 Abs. 3 DSGVO als Anlage 1 zum Rahmenvertrag: Verarbeitung nur auf dokumentierte Weisung, Fotos nur mit Firmengeräten ohne Upload in private Konten, verschlüsselte Ablage je Abrufnummer mit Rollenkonzept, Verpflichtung aller Einsatzkräfte auf Vertraulichkeit und bei Praxen zusätzlich auf § 203 StGB. Gelöscht wird 6 Monate nach Rückgabe der Einheit mit Löschprotokoll, sofern die Verwaltung wegen laufender Ansprüche nichts anderes anordnet.

Akten, Briefe und Datenträger werden nicht geöffnet, nicht gelesen und nicht kopiert. Ausweise, Bankkarten, Bargeld, Schlüssel und Wertgegenstände kommen versiegelt in den Tresor und werden per Fundsachen-Protokoll gegen Unterschrift übergeben. Weisungsberechtigte Personen und Weisungsempfänger sind im AV-Vertrag namentlich benannt, eine Übermittlung in Drittländer findet nicht statt, und Unterauftragnehmer werden nur mit denselben Pflichten eingesetzt.

• AV-Vertrag nach Art. 28 DSGVO als Anlage zum Rahmenvertrag, Weisungen in Textform
• Löschung der Protokolle 6 Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB) mit Löschprotokoll
• Fundsachen versiegelt und nummeriert, Bargeld von zwei Personen gezählt
• Akten und Datenträger nur über einen Partnerbetrieb nach DIN 66399 mit Vernichtungsnachweis
• Fotos für Werbung nur nach schriftlicher Freigabe und ohne Namen, Adressen oder Kennzeichen

Was passiert mit Räumungsgut, das verwahrt werden muss?

Verwahrpflichtige Sachen werden in einem verschlossenen, zutrittskontrollierten Lager im Raum Ingolstadt eingelagert, mindestens für einen Monat: So lange läuft nach § 885a Abs. 4 ZPO die Frist, innerhalb derer der Schuldner die Sachen abfordern kann. Danach verlängert sich die Verwahrung monatsweise, bis die Verwaltung in Textform Herausgabe, Verwertungsvorbereitung oder Vernichtung anweist; 10 Tage vor jedem Monatsende erinnert König Express an die offene Weisung.

Herausgabe an den bisherigen Mieter oder Dritte erfolgt nur auf schriftliche Weisung der Verwaltung, gegen Identitätsnachweis und Herausgabeprotokoll. Unpfändbare Sachen und offensichtlich Wertloses werden auf Verlangen jederzeit herausgegeben (§ 885a Abs. 5 ZPO); ein Zurückbehaltungsrecht wegen Miet- oder Räumungskosten wird daran nicht ausgeübt. Nach Fristablauf bereitet König Express die Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form vor, bei Räumungsgut über §§ 383, 385 BGB, beim Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB über §§ 1233 bis 1245 BGB.

• Wertanrechnung nur für Sachen im Eigentum des Auftraggebers oder nach schriftlicher Freigabe
• Anrechnung als Gutschrift auf der Rechnung über den eigenen Lagerverkauf in Manching
• Kein freihändiger Verkauf von Räumungsgut ohne ausdrückliche, rechtlich geprüfte Weisung
• Erlöse werden transparent abgerechnet, Unverwertbares dokumentiert vernichtet

Wie rechnen wir mit WEG und Eigentümern ab?

Die Verwaltung beauftragt für den von ihr verwalteten Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 27 WEG, Verwaltervertrag); Rechnungsempfänger je Abruf ist der im Abruf genannte Eigentümer, die WEG oder das Wohnungsunternehmen. Bei einem verstorbenen Mieter ohne erreichbare Erben ist Auftraggeber der vom Nachlassgericht bestellte Nachlasspfleger (§ 1961 BGB), dessen Bestellungsurkunde als Legitimation dient.

Abgerechnet wird über eine Sammelrechnung bis zum 5. Werktag des Folgemonats, gegliedert nach Objekt, Einheit, Abrufnummer und Rechnungsempfänger; eine Einzelrechnung je Abruf ist auf Wunsch möglich. Positionen sind Räumung nach Kubikmeter oder Pauschale, Zuschläge, Fremdleistungen mit Beleg, Einlagerung nach Monaten und die Gutschrift aus der Wertanrechnung. Das Zahlungsziel beträgt 14 Tage netto, die Umsatzsteuer wird gesondert ausgewiesen. Zusätzlich geht binnen 3 Werktagen nach Abschluss eine Kostenaufstellung je Objekt an die Verwaltung, mit der sich Kautionsabrechnung und Ansprüche innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB beziffern lassen.

Welche Nachweise bekommt die Verwaltung?

Je Abruf erhält die Verwaltung ein vollständiges Nachweispaket als PDF: Fotoprotokoll vorher und nachher, Inventarliste mit Wertschätzung, Fundsachen-Protokoll, Herausgabeprotokoll bei eingelagerten Sachen, Übergabeprotokoll der Einheit sowie Wiegescheine und Übernahmeerklärungen der Entsorgungsanlagen. Diese Belege sind kein Service-Extra: Abfallerzeuger bleibt der Auftraggeber, und die Dokumentationspflicht nach § 3 Abs. 3 GewAbfV ist mit einem Bußgeldrahmen bis 100.000 € bewehrt. Fehlen die Belege, bleibt das Risiko beim Auftraggeber: König Express ist Sammler und Beförderer, Abfallerzeuger bleibt der Eigentümer beziehungsweise die Verwaltung.

Für die Präqualifikation kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen stellen wir auf Anforderung eine Unterlagenmappe zusammen: Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug, Versicherungs- und Entsorgungsnachweise sowie ein anonymisiertes Referenzblatt. Räumungsunternehmen sind als Sammler und Beförderer von Abfällen anzeigepflichtig (§ 53 KrWG); für gefährliche Abfälle gilt zusätzlich § 54 KrWG. Alle Dokumente liegen je Abrufnummer strukturiert vor, bleiben über diese Nummer nachvollziehbar und werden auf Wunsch gebündelt der Sammelrechnung des Monats beigelegt.

• Fotoprotokoll, Inventarliste, Fundsachen-, Herausgabe- und Übergabeprotokoll je Objekt
• Wiegescheine und Übernahmeerklärungen für die Dokumentation nach § 3 Abs. 3 GewAbfV
• Übernahme- oder Begleitschein für gefährliche Abfälle über zugelassene Entsorger (§ 54 KrWG)
• Vernichtungsnachweis nach DIN 66399 für Akten und Datenträger über einen Partnerbetrieb
• Präqualifikationsmappe: Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug, Versicherungs- und Entsorgungsnachweise, anonymisiertes Referenzblatt

Wo arbeiten wir mit eigenem Team?

Im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt räumt König Express mit eigenem Team und eigenen Fahrzeugen, ohne Anfahrtskosten; dort gelten Besichtigung und Start in der Regel binnen 48 Stunden. In der Zone Mitte von 36 bis 66 km arbeitet das eigene Team selektiv, ergänzt um Partnerkapazität, mit einem Start in der Regel binnen 3 bis 5 Werktagen. Im Außenring von 67 bis 100 km, also in München, Augsburg, Nürnberg, Regensburg und Landshut, vermittelt König Express an geprüfte Partnerbetriebe; der Termin richtet sich nach deren Verfügbarkeit.

Die folgenden Wohnungsunternehmen zeigen die Größenordnung der Region und sind keine Referenzkunden: Ihre Nennung dient der Einordnung, welche Bestände in welcher Zone liegen. Verwertbarer Bestand im Eigentum des Auftraggebers wird im Kernraum bei der Besichtigung vor Ort gesichtet; im Außenring erfolgt die Bewertung per Fotos und die Abholung per Spedition ab einem Warenwert von 1.500 €, darunter ausdrücklich ohne Wertanrechnung.

• GWG Ingolstadt, rund 7.700 Mietwohnungen (kein Referenzkunde): Kernraum, eigenes Team
• Stadtbau Regensburg, rund 7.000 Wohnungen (kein Referenzkunde): Außenring, Vermittlung an Partnerbetriebe
• Wohnbaugruppe Augsburg, über 10.000 Wohnungen (kein Referenzkunde): Außenring, Vermittlung an Partnerbetriebe
• wbg Nürnberg, rund 20.000 Wohneinheiten (kein Referenzkunde): Außenring, Vermittlung an Partnerbetriebe
• Münchner Wohnen, rund 69.000 Wohnungen und rund 1.000 Gewerbeeinheiten (kein Referenzkunde): Außenring, Vermittlung