Berliner Räumung (§ 885a ZPO): Ablauf, Kosten, Frist

Die Berliner Räumung ist der beschränkte Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO: Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz und weist den Vermieter ein, transportiert aber keine Sachen ab. Der Vermieter darf die Gegenstände jederzeit wegschaffen und muss sie verwahren; er haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 885a Abs. 3 ZPO). Fordert der Mieter die Sachen nicht innerhalb eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, darf der Vermieter sie verwerten und Unverwertbares vernichten (Abs. 4); die Verwertung folgt den §§ 383, 385 BGB, unpfändbare Sachen sind auf Verlangen jederzeit herauszugeben (Abs. 5). Die Kosten für Wegschaffen, Verwahrung und Verwertung gelten als Vollstreckungskosten (Abs. 7). Das Modell spart den Vorschuss für Spedition und Pfandkammer, den der Vermieter bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO für Abtransport und nach Praxisangaben etwa zwei Monate Einlagerung leisten muss (§ 4 GvKostG). Räumung, Inventarliste, Verwahrung und die Vorbereitung der Verwertung beauftragt der Vermieter bei der Berliner Räumung selbst – im Raum Ingolstadt übernimmt das König Express.

Hinweis: Dieser Ratgeber beschreibt den typischen Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung. Fristen, Titel und die Verwertung von Räumungsgut sollten Sie von Ihrem Anwalt bestätigen lassen. Stand: September 2026.

Was ist eine Berliner Räumung?

Die Berliner Räumung – auch „Berliner Modell“ genannt – ist die Zwangsräumung mit beschränktem Vollstreckungsauftrag: Der Gerichtsvollzieher führt nur die Besitzentsetzung und Einweisung nach § 885 Abs. 1 ZPO aus. Wegschaffen, Verwahren und Verwerten des Räumungsguts – bei der klassischen Räumung Sache des Gerichtsvollziehers mit Spedition und Pfandkammer (§ 885 Abs. 2–4 ZPO) – übernimmt der Vermieter mit einem frei gewählten Räumungsunternehmen. Der Bundesgerichtshof hat das Modell schon vor der gesetzlichen Regelung gebilligt (BGH I ZB 45/05, WuM 2006, 50); seit der ZPO-Reform 2013 steht es als § 885a im Gesetz.

Zur Größenordnung: In Berlin wurden 2024 laut Bundesjustizministerium 2.211 Wohnungen zwangsgeräumt – bei über 7.500 Räumungsklagen, also in weniger als jedem dritten Fall. Welche Variante gewählt wird, legt der Vermieter mit seinem Anwalt fest; das Räumungsunternehmen setzt die Entscheidung um. Der Weg bis zum Titel steht im Ratgeber Räumungsklage: Kosten, Dauer und Ablauf für Vermieter.

Wie läuft eine Berliner Räumung ab?

Eine Berliner Räumung läuft in acht Schritten ab; die eigentliche Räumung der Wohnung beginnt erst nach der Besitzeinweisung.

1. Räumungstitel. Rechtskraft nach der vierwöchigen Berufungsfrist; bei Wohnraum ist eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr möglich (§ 721 ZPO).
2. Vollstreckungsauftrag. Auftrag an den Gerichtsvollzieher, ausdrücklich beschränkt auf § 885 Abs. 1 ZPO, plus Vorschuss (§ 4 GvKostG).
3. Ankündigung. Der Gerichtsvollzieher teilt beiden Seiten den Termin mindestens drei Wochen vorher mit (GVGA § 128 Abs. 2) und weist auf § 885a Abs. 2–5 hin (Abs. 6).
4. Schutzantrag. Vollstreckungsschutz wegen sittenwidriger Härte bis zwei Wochen vor dem Termin; der Gerichtsvollzieher darf bis zu eine Woche aufschieben (§ 765a ZPO).
5. Räumungstermin. Besitzentsetzung, Einweisung, Protokoll der frei ersichtlichen Sachen, in der Regel Schlosstausch (§ 885a Abs. 2); Schränke muss der Gerichtsvollzieher nicht öffnen (GVGA § 129 Abs. 2).
6. Wegschaffen und Verwahren. Räumung, Inventar und Einlagerung durch das vom Vermieter beauftragte Unternehmen – jederzeit nach der Einweisung (Abs. 3).
7. Abforderungsfrist. Ein Monat ab Besitzeinweisung (Abs. 4); Unpfändbares ist jederzeit herauszugeben (Abs. 5).
8. Verwertung und Kosten. Verwertung entsprechend §§ 383, 385 BGB, Erlös wird hinterlegt, Unverwertbares vernichtet; die Kosten gelten als Vollstreckungskosten (Abs. 7).

Von der Räumungsklage bis zum Termin vergehen nach Praxisangaben Dritter im Regelfall sechs bis zwölf Monate. Die klassische Variante mit Spedition und Pfandkammer beschreibt der Ratgeber Zwangsräumung: Ablauf, Kosten, Fristen.

Was regelt § 885a ZPO – Absatz für Absatz?

§ 885a ZPO regelt in sieben Absätzen Dokumentation, Verwahrung, Frist, Verwertung und Kosten (Wortlaut).

Absatz	Regelung (Kern des Wortlauts)	Bedeutung für Vermieter
Abs. 1	Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 beschränkt werden.	Beschränkung im Auftrag ausdrücklich erklären; sonst räumt der Gerichtsvollzieher klassisch.
Abs. 2	Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei ersichtlichen Sachen im Protokoll, auf Wunsch mit Bildaufnahmen.	Schrankinhalte, Keller, Dachboden dokumentiert das Räumungsunternehmen.
Abs. 3	Der Gläubiger kann die Sachen jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren; offensichtlich Wertloses kann er vernichten; er haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.	Der Vermieter wird Verwahrer; eine Entsorgung ohne Inventar kann grobe Fahrlässigkeit sein.
Abs. 4	Fordert der Schuldner nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, kann der Gläubiger verwerten; §§ 372–380, 382, 383, 385 BGB gelten entsprechend; keine Androhung der Versteigerung; Unverwertbares kann vernichtet werden.	Nur öffentliche Versteigerung, freihändig nur bei Börsen- oder Marktpreis (§ 385 BGB); der Erlös wird hinterlegt (§ 383 BGB).
Abs. 5	Unpfändbare Sachen und Sachen ohne zu erwartenden Erlös sind auf Verlangen jederzeit herauszugeben.	Kleidung, Hausrat, Dokumente: Herausgabe auch nach der Monatsfrist, kein Zurückbehalten wegen Mietschulden.
Abs. 6	Mit der Terminmitteilung weist der Gerichtsvollzieher beide Seiten auf Abs. 2–5 hin.	Die Monatsfrist ist beiden Seiten bekannt.
Abs. 7	Die Kosten nach Abs. 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.	Räumung, Lagerung, Verwertung gegen den Mieter festsetzbar – beitreibbar nur bei Vermögen.

Eine Wertgrenze enthält § 885a ZPO nicht; ob eine Sache unpfändbar ist, ordnet im Streitfall der Anwalt ein.

Was kostet die Berliner Räumung im Vergleich zur klassischen Räumung?

Die Gebühr des Gerichtsvollziehers für eine Räumung beträgt nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichtsvollzieherkostengesetz 163,50 Euro (KV 240 GvKostG). Ist der Gerichtsvollzieher nicht mit dem Wegschaffen der beweglichen Sachen beauftragt, also bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO, ermäßigt sich die Gebühr auf 109,00 Euro (KV 241); die Dokumentation der frei ersichtlichen Sachen im Protokoll ist damit abgegolten, für elektronische Bildaufnahmen kommt eine Pauschale von 5,00 Euro hinzu (KV 713). Dauert die Amtshandlung vor Ort länger als drei Stunden, fallen je weitere angefangene Stunde 24,00 Euro Zeitzuschlag an (KV 500). Der eigentliche Unterschied liegt beim Vorschuss nach § 4 GvKostG: Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO umfasst er den Abtransport durch die vom Gerichtsvollzieher gewählte Spedition und nach Praxisangaben etwa zwei Monate Einlagerung; Ratgeber-Drittquellen nennen für eine Drei-Zimmer-Wohnung 2.000 bis 3.000 Euro und in einem dokumentierten Fall 334,69 Euro Lagerkosten pro Monat. Bei der Berliner Räumung zahlt der Vermieter dem Gerichtsvollzieher nur dessen Gebühren und beauftragt Räumung, Verwahrung und Verwertung selbst.

Position	Klassische Räumung (§ 885 ZPO)	Berliner Räumung (§ 885a ZPO)
Gebühr Gerichtsvollzieher (Kostenverzeichnis GvKostG)	163,50 € (KV 240)	109,00 € (KV 241) plus 5,00 € Pauschale für Bildaufnahmen (KV 713)
Vorschuss (§ 4 GvKostG)	Gebühren, Abtransport und nach Praxisangaben etwa 2 Monate Einlagerung	Gebühren und Auslagen
Spedition, Pfandkammer, Entsorgung	Praxisangaben Dritter: 2.000–3.000 € für eine 3-Zimmer-Wohnung; Lager in einem dokumentierten Fall 334,69 €/Monat	entfällt; Räumung, Verwahrung, Verwertung zum Festpreis nach Besichtigung, für private Vermieter inkl. MwSt

Eine Beispielrechnung aus Ratgeber-Drittquellen (Praxisangabe, nicht amtlich) nennt für die klassische Räumung rund 400 Euro Gerichtsvollzieher und rund 1.600 Euro Spedition, Lagerung und Entsorgung – mit den Verfahrenskosten etwa 3.430 Euro; der Streitwert der Klage entspricht der Jahresnettomiete (§ 41 GKG). Der Gebührenvorteil beim Gerichtsvollzieher beträgt nur 54,50 Euro; der wirtschaftliche Unterschied ist der entfallende Vorschuss für Spedition und Pfandkammer.

Was passiert mit den Möbeln – und wie lange muss der Vermieter sie aufbewahren?

Nach der Besitzeinweisung bleibt das Räumungsgut Eigentum des Mieters. Der Vermieter darf es nach § 885a Abs. 3 ZPO jederzeit wegschaffen, muss es aber verwahren und haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit; Sachen ohne offensichtliches Aufbewahrungsinteresse darf er vernichten. Fordert der Mieter die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, kann der Vermieter sie verwerten (Abs. 4). Die Verwertung folgt den §§ 383 und 385 BGB entsprechend: öffentliche Versteigerung, ein freihändiger Verkauf nur bei Sachen mit Börsen- oder Marktpreis; der Erlös steht dem Mieter zu und wird hinterlegt, eine Androhung der Versteigerung ist nicht nötig. Unpfändbare Sachen und Sachen ohne zu erwartenden Erlös sind auf Verlangen des Mieters jederzeit herauszugeben (Abs. 5) – ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietschulden oder Räumungskosten besteht daran nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt von einem Vermieter, der fremde Sachen in Obhut nimmt, ein aussagekräftiges Inventar mit Wertschätzung; fehlt es, trägt er die Beweislast für den Verbleib (BGH VIII ZR 45/09).

König Express übernimmt genau diesen Teil: Verwahrung, Inventarliste mit Fotos und Wertschätzung, Vorbereitung der Verwertung in der gesetzlich vorgesehenen Form nach Vorgabe Ihres Anwalts, transparente Erlösabrechnung. Einen Freihandverkauf gibt es nicht; eine Wertanrechnung über den eigenen Lagerverkauf in Manching ist nur für Sachen möglich, die dem Vermieter gehören oder freigegeben wurden.

Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB besteht an den eingebrachten pfändbaren Sachen für Forderungen aus dem Mietverhältnis, erfasst Unpfändbares nicht und gibt daran kein Zurückbehaltungsrecht – Details im Ratgeber Vermieterpfandrecht ausüben: Verwertung und Ablauf.

Was, wenn der Mieter seine Sachen nicht abholt?

Holt der Mieter seine Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, darf der Vermieter sie nach § 885a Abs. 4 ZPO verwerten und Unverwertbares vernichten – ohne Androhung; Unpfändbares bleibt ausgenommen (Abs. 5). Praktisch:

• Abholung nur mit Übergabeprotokoll und auf Weisung des Vermieters; bei einer Teilabholung bleibt der Rest im Inventar.
• Nach Fristablauf: Verwertbares wird in der gesetzlich vorgesehenen Form verwertet, Unverwertbares dokumentiert entsorgt; der Erlös steht dem Mieter zu, die Kosten sind Vollstreckungskosten (Abs. 7).
• Belege aufheben: Inventar, Fotos und Entsorgungsbelege zeigen auch nach Monaten, was verwahrt, verwertet oder vernichtet wurde – ohne sie trägt der Vermieter die Beweislast.

Welche Nachteile hat die Berliner Räumung?

Die Berliner Räumung verlagert Organisation, Verwahrung und Haftung auf den Vermieter. Fünf Punkte können im Einzelfall dagegen sprechen:

• Verwahrung auf eigenes Risiko. Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit – eine Entsorgung ohne Inventar kann genau das sein.
• Vorfinanzierung. Räumung, Transport und mindestens ein Monat Lager werden vorgestreckt; die Festsetzung als Vollstreckungskosten hilft nur bei zahlungsfähigem Mieter.
• Keine freie Verwertung. Nur in der Form der §§ 383, 385 BGB; der Erlös steht dem Mieter zu.
• Herausgabepflicht. Unpfändbare Sachen sind jederzeit herauszugeben – auch bei hohen Mietschulden.
• Lückenhaftes Protokoll. Der Gerichtsvollzieher erfasst nur frei ersichtliche Sachen; sehr große Müllmengen und Altlasten sind ohnehin nicht vom Vollstreckungsauftrag umfasst (GVGA § 128 Abs. 5) und brauchen einen eigenen Titel nach §§ 887, 888 ZPO.

Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher: Formular und Vorschuss

Der Vollstreckungsauftrag ist der Antrag des Vermieters an den zuständigen Gerichtsvollzieher, den Räumungstitel zu vollstrecken. Eingereicht werden die vollstreckbare Ausfertigung des Titels und der Zustellungsnachweis (§ 750 ZPO), üblicherweise über das amtliche Auftragsformular; die Berliner Räumung entsteht, indem der Auftrag darin ausdrücklich auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränkt wird. Der Gerichtsvollzieher darf die Durchführung von einem Vorschuss abhängig machen und ohne Vorschuss ablehnen (§ 4 GvKostG; GVGA § 128 Abs. 5) – bei der Berliner Räumung nur für seine Gebühren und Auslagen.

Zuständig ist der Gerichtsvollzieher des Amtsgerichtsbezirks, in dem die Wohnung liegt – im Raum Ingolstadt bei den Amtsgerichten Ingolstadt, Pfaffenhofen, Neuburg und Eichstätt (Amtsgericht Ingolstadt auf justiz.bayern.de). Nach einer Zwangsversteigerung braucht der Ersteher keine Räumungsklage: Der Zuschlagsbeschluss ist sein Vollstreckungstitel gegen den Besitzer (§ 93 ZVG); vollstreckt wird ebenfalls nach §§ 885, 885a ZPO.

Wer räumt die Wohnung nach der Besitzeinweisung?

Nach der Besitzeinweisung räumt kein Gerichtsvollzieher mehr – der Vermieter beauftragt das Räumungsunternehmen selbst. König Express übernimmt die Räumung nach § 885a ZPO im Kernraum bis 35 km um Ingolstadt mit eigenem Team, im Außenring bis 100 km (München, Augsburg, Regensburg, Landshut, Nürnberg) über geprüfte Partnerbetriebe; im Kernraum beginnt sie in der Regel binnen 48 Stunden nach der Besitzeinweisung.

1. Festpreis nach Besichtigung mit getrennten Positionen für Räumung, Transport, Verwahrung und Entsorgung – für private Vermieter inkl. MwSt, für Unternehmen zzgl. USt.
2. Fotoprotokoll und Inventarliste mit Wertschätzung vor dem ersten Handgriff – auch Schränke, Keller und Dachboden; persönliche Dokumente werden gesondert verzeichnet.
3. Verwahrung über die Monatsfrist; Herausgabe an den Mieter nur auf Weisung des Vermieters, mit Übergabeprotokoll.
4. Verwertung vorbereiten in der gesetzlich vorgesehenen Form nach Vorgabe Ihres Anwalts, mit transparenter Erlösabrechnung; Unverwertbares wird dokumentiert entsorgt, Gefahrstoffe gehen über zugelassene Entsorger (§ 54 KrWG).
5. Besenreine Übergabe mit Protokoll für die Neuvermietung.

Eine Wertanrechnung gibt es nur für Sachen, die dem Vermieter gehören oder freigegeben wurden – etwa eine mitvermietete Einbauküche; sie gehen in den eigenen Lagerverkauf in Manching und werden auf der Rechnung gutgeschrieben. Hausverwaltungen erhalten Rechnung und Protokolle direkt an die Verwaltung. Für Ladenlokale, Büros und Hallen gilt derselbe Ablauf mit Aktenverwahrung (Gewerbe-Bereich); die Wohnungsräumung nach Titel beschreibt die Seite Wohnungsräumung für Vermieter.

Häufige Fragen zur Berliner Räumung

Wie lange muss der Vermieter die Sachen nach einer Berliner Räumung aufbewahren?

Mindestens einen Monat ab der Besitzeinweisung (§ 885a Abs. 4 ZPO); danach darf der Vermieter verwerten und Unverwertbares vernichten. Unpfändbare Sachen und Sachen ohne zu erwartenden Erlös sind unabhängig von der Frist jederzeit herauszugeben (Abs. 5); offensichtlich Wertloses darf mit Dokumentation schon vorher vernichtet werden.

Wer trägt die Kosten einer Berliner Räumung?

Wegschaffen, Verwahrung und Verwertung gelten nach § 885a Abs. 7 ZPO als Kosten der Zwangsvollstreckung und können gegen den Mieter festgesetzt werden. Vorstrecken muss sie der Vermieter: die Gerichtsvollziehergebühr von 109,00 Euro (KV 241 GvKostG) als Vorschuss und die Rechnung des Räumungsunternehmens.

Darf der Vermieter die Möbel des Mieters nach der Räumung verkaufen?

Nicht frei. Nach der Monatsfrist ist die Verwertung nur entsprechend §§ 383, 385 BGB zulässig: öffentliche Versteigerung, freihändig nur bei Sachen mit Börsen- oder Marktpreis; der Erlös wird für den Mieter hinterlegt. Eine Wertanrechnung gibt es nur für Sachen im Eigentum des Vermieters oder nach Freigabe.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Berliner Räumung?

Nach Praxisangaben Dritter dauert die Räumungsklage im Regelfall sechs bis zwölf Monate, bei Versäumnisurteil wenige Wochen; danach vergehen vier Wochen bis zur Rechtskraft, bei Wohnraum kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO), und zwischen Ankündigung und Termin liegen mindestens drei Wochen (GVGA § 128).

Was ist der Unterschied zwischen § 885 und § 885a ZPO?

Bei § 885 ZPO lässt der Gerichtsvollzieher die Sachen durch eine selbst gewählte Spedition in die Pfandkammer bringen; der Vermieter zahlt den Vorschuss. § 885a ZPO beschränkt den Auftrag auf Besitzentsetzung und Einweisung; Wegschaffen, Verwahren und Verwerten übernimmt der Vermieter mit einem selbst gewählten Unternehmen, und die Gebühr des Gerichtsvollziehers sinkt von 163,50 auf 109,00 Euro.

Gilt die Berliner Räumung auch für Gewerberäume?

Ja. § 885a ZPO unterscheidet nicht zwischen Wohn- und Gewerberaum. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO gilt nur für Wohnraum, und aufbewahrungspflichtige Geschäftsunterlagen des Mieters dürfen nicht vernichtet, sondern müssen gesondert verwahrt werden.

Räumung nach Besitzeinweisung beauftragen

Sie haben einen Räumungstitel und den Termin des Gerichtsvollziehers? König Express räumt Wohnungen und Gewerbeeinheiten nach § 885a ZPO im Raum Ingolstadt – mit Inventarliste, Verwahrung über die Monatsfrist, Verwertung nach Vorgabe Ihres Anwalts und besenreiner Übergabe. Details: Wohnungsräumung für Vermieter. Termin und Festpreis: Telefon oder WhatsApp 0158 8864 9492, Mo–Sa 08:00–18:00 Uhr.